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資金流向 樓價指標

時光飛逝,轉眼間,2015年又過了一半,樓市在2015年之變化比預期大,筆者借此補充一下對下半年樓市的看法。

在去年底,筆者曾經指出2015年的樓市走勢,將會繼續由政府的辣招主導,並估計在細價樓的樓價會急升的背景下,政府會在第二季出招降溫。結果,政府出招的時間比筆者估計更早,由於及早出招,細價樓急升的情況在四、五月份已見緩和,細價樓的樓價一直橫行,亦未有急跌的現象。

根據筆者觀察及前線同事的匯報,針對細價樓的辣招確實打擊了投資者的意欲,市場上買細價樓的收租客減少了,市場上仍然有不少自住客捧場,他們不買也要租,在極低空置率的情況下,租金仍然有上漲的預期,細價樓向下大幅下調的機會極微。



另外,值得大家留意是商鋪的市況,自2014年吉鋪已經不斷增加,隨著雨傘運動及反自由行的事件,令消費市場明顯回落,商鋪的業主終於要面對現實,下調租金及售價。

在大圍火車站富嘉花園的23號鋪位,剛以7,100萬元成交,呎價近18萬元,而隔鄰的24號鋪,於去年底以9,100萬元轉手,呎價近25萬元,兩個鋪位無論面積及位置都非常接近,但價格就下調了22%,可見投資鋪位市場的熱潮及資金都在退卻。

那邊廂,投入豪宅及車位市場的資金卻不斷增加,令車位的需求不斷上升,連沙田屋苑車位也有超過200萬元的成交,不少投資者也在收集車位,相信車位售價的升幅,將會繼續領先。

至於豪宅也出現追落後的現象,一方面豪宅過去幾年是主要打擊對象,針對國內人士的BSD,固然令其卻步,而國內本身經濟也下滑,銀行收緊信貸,令香港港豪宅的買家減少,交投大幅下跌,但隨著2015年國內開始放寬銀根,國內的資金,也開始重新出現在香港的豪宅市場,加上股市火熱,部份有錢人在股市上賺了一筆,也自然產生財富效應,重新推動豪宅成交。展望下半年,在資金缺乏出路的情況下,豪宅市場有望重拾升軌。

刊登日期: 2015年07月08日