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菲律賓的發展前景

菲律賓的發展前景近年東南亞經濟蓬勃發展,不少投資者 正加速在泰國及印尼的投資步伐;新 興的越南和柬埔寨已在暗中爭奪中國製造業 的地位;至於緬甸雖未見真章,但它擁有長 長的海岸線和原始風貌的沙灘,已令不少酒 店營運商虎視眈眈。但若說到發展前景,不 得不提菲律賓。

穩固基礎

菲律賓由7,000多個島嶼組成,人口約有1 億,單是語言已有200多種。自2011年起當 地經濟便急速發展,成為區內強勁發展的國 家之一。雖然在2014年經濟稍為放緩,但 高力國際今年第一季的報告指出:「菲律 賓經濟於去年第四季已達到高峰,全年增長 率達6.1%。由於當地政府不斷投放資源在 基建項目上,加上本地消費力持續強勁,預 計2014年的勢頭將會延續至2015年。」高 力國際又預料今年菲律賓全線物業市場,包 括寫字樓、住宅及零售商舖均會上升,該 國甚至被視為未來十年全球最強經濟體系 之一。Rockwell Land Corp國際銷售部主管 Mika Bautista -Naguiat則認為現時菲律賓的 住宅回報率持續高企,足見當地的投資正平穩增長。」

第一太平戴維斯KMC MAG Group研究部主 管Antton Nordberg表示:「由於菲律賓經風 險調整後的回報率具吸引力,令市場氣氛熾 熱,商務市場未見有放緩跡象。」菲律賓的 經濟逐漸傾向服務業和製造業,預計市場對 寫字樓的需求有增無減。仲量聯行今年5月發 表的報告指出菲律賓的離岸外包龍頭企業如 Convergys、SM Prime Holdings及印度的Tech Mahindra等均積極擴充業務,並在克拉克、 宿霧及馬尼拉Mall of Asia增加商用空間。

這些發展不免對菲律賓房地產中最主要的住 宅市場有所影響。正如澳洲、越南和泰國一 樣,菲律賓也有限制外籍人士購買項目單位 的最高數量。不過,與鄰國競爭對手印尼一 樣,海外買家仍可找到方法避開相關限制。

都會生活

以Angeles City為基地的精品住宅開發商Maison Tropicale發言人Bill Dousse稱:「你可以公司名 義購買土地,這是合法的。但必須小心控制股 權轉讓。」菲律賓有不少島嶼,但是目前度假 活動只集中於長灘島和宿霧,要去其他地方並 不容易,這方面發展不及泰國。Dousse相信 這只是時間問題,他說:「現在一切已較十 年前優勝,未來十年將會變得更好。因此現 時正是投資時機。」的確,市區物業投資仍 然遠較度假區為多,適合短中線投資。Ayala Land國際銷售總裁 Thomas Mirasol認為當地 的度假物業屬長線投資。

現時的市場焦點集中位於馬尼拉的大型商 場或商業中心,如Makati核心商業區和Fort Bonifacio。當地政府允許開發商把項目中四 成的公寓售予海外買家,但沒有限制每名買 家可購買的單位數量。至於涉及土地權的交 易,外地買家必須在當地成立公司,並持有 四成以下的股權才獲批。Mirasol表示:「菲 律賓房產價格低廉,回報理想,而且有健全 的保障制度,所以外地買家投資當地房地產 相當普遍。在地理上,菲律賓與香港、新加 坡及東京接近,方便管理,故此當中不少為 亞太區投資者。他們已成為Ayala Land客戶 組合中增幅最大的一組。」

然而,Nordberg認為菲律賓經濟可能會繼續 放緩。他稱過去幾年當地豪宅的資本價格明 顯高於租金增長,對一兩年後的市場增長有 所保留。但大眾物業市場因需求殷切,將會 成為增長所在。事實上,菲律賓人口年輕、 通漲低、國內流動資金高、結構性改革和海 外匯款不絕,這些因素都有利大眾市場的發 展。高力國際估計,鄰近馬尼拉地鐵站住宅 項目的租金及價格將於2016年前分別攀升 5.1%及6.3%。Mirasol認為菲律賓在法治、 打貪及投資環境方面稍遜其他國家,但已見 政府落力改善,最終可增加投資者的信心。

展望未來

如同其他地產市場,菲律賓市場也面對不少 挑戰。菲律賓要維持業務流程外判,最重要 是人力資源,這方面又與經濟發展息息相 關。Mirasol說發展可為當地人民帶來更多新 機遇,惟目前最大的障礙就是缺乏可發展的土地。

Dousse認為要使物業市場保持增長,在於房 屋和稅務制度的改革。他說:「如果容許外 籍人士在菲律賓購買小塊土地,相信市場可 再邁進一大步,但必須訂立附加條件,避免 土地被大財團壟斷。此外,現時菲律賓的稅 制並不透明,業主叫售的價格往往與公開的 售價差距甚遠。」

Rockwell的Bautista–Naguiat認為,菲律賓 如想與英國及澳洲等受投資者歡迎的國家競 爭,向海外買家推廣物業投資是必須的。 「我們要讓投資者認識菲律賓及它的發展過 程。在競爭激烈的環球市場中,擴大市場份額 確實有難度,但無論如何也要向海外投資者展 示我們的投資優勢,例如可觀的回報。」

2014年外商直接投資菲律賓的總額達到新 高,匯豐銀行預測到2050年,菲律賓將 成為亞洲第五大經濟體,全球則位列第16 位。Dousse補充,雖然這地方存在風險,也 較混亂,卻充滿機會。菲律賓的投資魅力只 會有增無減。