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分析預算案對投資者及用家的影響

分析預算案對投資者及用家的影響預算案就如一眾市民預期般,沒有什麼令人驚喜的議案,不過當中混雜著不同的反應,有些人認為房屋措施只是去年施政報告的副本,經濟學家認為方案屬於溫和,夾心階層則認為它屬於慷慨,但發展商卻認為它是苛刻的。經濟前景黯淡,香港新近的預算案並沒有提供直接的現金發放,但仍維持針對樓市的降溫措施。

財政司司長曾俊華於他第五份財政預算案演詞中表示,受惠於可觀的63億港元盈餘額,所以特別為中產階層派糖,包括高達港幣12,000元的退稅額及接近90%的業主將被豁免繳交差餉,他還承諾延長按揭利息減稅期限(由10年延至15年)。根據高力國際亞洲研究及諮詢部主管Simon Lo說︰「這些一次性的措施,希望可刺激市民買樓的意欲,尤其是首次置業者。」

此外,財政司長亦將注意力轉移至租金昂貴的寫字樓市場。行政長官曾蔭權於施政報告中,承諾增加甲級寫字樓的供應,不僅將九龍東變換成第二個商業中心,更會把政府部門的辦公室從市區搬遷至該地段。分析家認為此舉是為了遏止高漲的寫字樓租金,眾所周知香港寫字樓的租金是全球最昂貴的,平均呎價為$200港元。Simon說︰「此舉具備了穩定劑的作用,以縮小核心與非核心地區的寫字樓租金的差距。」

有些人認為預算案中忽略了關於政治的方案,快將卸任的行政長官曾蔭權於有關歐債危機和美國復甦的會議中演說時,暗示港府對現行的政策充滿信心,可遏制投機及防止擴大按揭貸款。他於預算報告中說︰「我很高興看到這些措施已取得了一些成果。」自2009年至今,樓價上升了75%,繼去年7月的高峰期,市場錄得三年間首次的樓價跌幅。官方統計數字顯示,在7至11月期間樓價下跌了4.4%。他續說︰「因此我會維持這些具成效的政策,以促進房地產市場的健康和穩定發展。」

很多人在預算案發佈前仍抱以觀望態度,而政府不再加深收緊措施,對投資者來說可說是一個喜訊。據中原地產的數據,預約睇樓的數字比一星期前大幅上升17.2%。預算案公佈後,市場上有多達12個住宅項目,合共5,500個新單位將會推出,當中包括了恆基兆業位於西環的豪宅項目 - Lexington Hill,項目提供103個單位,呎價將為$15,000港元。另一方面,政府亦希望保持一定的土地供應量。儘管近期市場放緩,但港府仍定下了一個非常進取的目標 - 30,000個新單位。這數字是發展商於2011年起,每五年合共推出的單位數量之三倍多。當中大部分的新供應將選址於偏遠地區,主要集中在新界區,包括小型至中型面積的單位,項目將沿西鐵線、市區重建項目及港鐵線而建。

然而,業內的專業人士對此舉則感到憂心。高力國際住宅銷售執行總監Ricky Poon預測,樓價可能會於年內下跌10%至15%,而二手市場將會是重災區。他說︰「城市每年的需求量約為25,000個單位,但隨著充足的供應量及繁多的選擇,二手樓的中小型單位銷售量將受到最大的影響。」預算案之後,發展局公佈了於今年4月1日後將會拍賣的47幅地段資料,其中一半是去年推出的,可提供足夠的土地以達成半數的目標數字。這份名單包括了啟德機場舊址及毗連內地邊境的沙頭角。然而,分析家不認同這是確保雙贏的公式。雖然政府決心增加土地供應,遏制投機活動,但市場反應才可決定這是否有效的方案。利嘉閣地產執行董事Willy Liu指出︰「發展商會否投標出價是一個因素,而興建項目也起碼需時兩至三年。土地供應與市場是不可能即時造出直接的影響。」很多人會說預算案不是完美無瑕的,發展商希望政府減底干預程度,立法會議員斥責它忽略了最貧困的階層。然而,在全球經濟危機和權力過渡的政治敏感期中,Ricky說:「預算案並不完全缺乏遠見,否則,政府不會關注到那群長期被遺忘的夾心階層。」