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收樓前的最後準備

 Property purchase

收樓前的日子令人又緊張又疲憊,好比即將跑完一場馬拉松,經過漫長的奮鬥,終點在望,需要保持力氣衝線,但場邊的人一直歡呼起哄,心神難免有點渙散。收樓代表你要付清鉅額尾數,正式擁有自己的家,但在此之前,你還要處理一大堆雜務,須認真制定時間表,以便解決各種難題。

雖然我努力在香港物色物業,但因各種原因,至今仍未成事。我在多倫多市中心有一個物業出租,回報率亦不俗,但那始終並非我的家。因此,我便向我的朋友Amanda請教在港置業的要訣。Amanda有為自己和家人置業的經驗,而她本身是室內設計師,所以清楚了解物業暗藏的風險。

付款安排

首要處理的是釐清付款安排。Amanda指,物業成交日期一般定於尾數存入律師樓賬戶後的約兩至三個工作天。尾數包括物業價格減去首期的餘額和印花稅。在成交前,你必須確保銀行已經批核你的按揭貸款,你才能以銀行的按揭貸款繳清尾數。若貸款金額不足,則需補足所欠金額,然後以另一張支票繳付律師費。

至於地產代理佣金,則取決於雙方在買樓前訂下的協議。你可以將地產代理佣金視為保障自己的最後一著。佣金可算是一筆大數目,你可以先與代理商討,依照單位的狀況扣留部分佣金,扣留多少則由你們自行協定,例如在成交及現場檢查時付一半,若在成交當日驗收後發現物業需維修,則在前業主完成維修後才付清佣金,那代理便會代你催促前業主維修。不過,除非有嚴重損毀,大多數人也會接受物業的現況。畢竟,你也不會撻訂,而且也可能打算裝修。何況前業主或會拖延維修,令你遲遲未能收樓,所以直接收樓,比起逐項維修追討更合算。

帳戶轉名

成交前幾個星期,你要將水費、電費、煤氣費和電話的帳戶更新至新居地址,只需與服務供應商預約於成交後轉名即可。要留意部分供應商或需繳付按金,而安裝香港寬頻通常需要兩星期通知,所以應提早預約。你亦應向屋苑管理處查詢是否需申請住戶證。如果你想使用屋苑停車場的車位,亦要透過管理處申請停車證。

收樓前,買家有權要求進入大廈兩次。即使租客仍住在單位內,部分業主也願意安排買家視察單位。你應把握視察的機會檢查及記錄物業的狀況,例如開啟冷氣機、查看電錶和煤氣錶、測試燈和門鈴的開關、打開所有窗戶,檢查把手等。你亦應巡視單位四周和公共空間,記錄垃圾桶和回收箱的位置,以及貨車和其他車輛的上落位置,以便將來裝修搬運。

打好關係

切記要與大廈保安員打招呼,保安員負責保障大廈和住客的安全,應付緊急事故,是你將來的重要幫手。你應告訴他們你即將搬進來,並會進行裝修工程,或會引起噪音,讓他們事先做好準備。你亦要認識屋苑的業主立案法團,了解屋苑有哪些公共空間需要進行維修,迅速掌握屋苑的資訊。

盡量安排在近中午時間收樓,因在充足光線下才可徹底檢查單位。即使你打算全屋清拆,有些線路或喉管等仍須保留,因此要小心檢查整個單位,確保一切運作暢順。如果你不清楚有什麼要檢查,可以找裝修師傅或室內設計師陪同。其實,二手樓或多或少也要裝修一下,所以最好是找即將為你裝修的師傅或設計師與你一同檢驗,助你找出需要裝修的地方。

你亦可聘請獨立的驗樓師替你檢查。驗樓師大多只驗新樓,但部分驗樓師亦會驗二手樓。他們的收費通常按每平方呎計算。緊記,二手樓是按物業的現況交易,收樓時才發現問題便為時已晚。

無論過程如何艱辛,總算有自己的家了。恭喜你!現在是時候用心打造屬於你的安樂窩了。