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東涌變天 如箭在弦

東涌變天 如箭在弦解決香港房屋短缺唯一方法是增加土地供應,東涌發展計劃正好配合此需要。政府於2014年的施政報告中首次宣布擴展東涌新市鎮計劃,當時市民反應並不熱烈,但計劃能提供大量土地作住宅發展,東涌逐漸成為社會焦點。

發展藍圖

施政報告中指出,港珠澳大橋及屯門至赤鱲角連接路落成後,將成為珠三角的重要交通樞紐。兩個可行性研究均顯示,擴展東涌能提供新土地,興建近五萬個住宅、各種商業及休閒娛樂設施,打造核心商業區。政府已成立大嶼山發展諮詢委員會,積極研究如何盡用第三條跑道的協同效應,規劃東涌長遠的經濟及社區發展。

政府正計劃翻新大澳及梅窩,包括興建單車徑,改善道路網絡,為居民營造優質的生活環境,但預計要多年後才可落成。另一方面,政府即將進行欣澳填海發展及港珠澳大橋香港口岸的上蓋商業發展研究,以及開展在大嶼山水域興建人工島的初步研究。一連串的大型發展,不禁令人疑問,東涌的發展計劃規模到底有多大?東涌能否成為下一個沙田呢?

世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管Marcos Chan表示:「政府未來的發展計劃並不只局限於東涌,更會延伸到周邊地區,目標是將東涌、小蠔灣、欣澳、愉景灣和大澳打造成為旅遊、體育及零售中心,為大嶼山建立強大的橋頭堡。」Marcos認為大嶼山必須在住宅、商業、零售和休閒娛樂之間取得平衡,才可帶動商業發展,建設美好的居住環境。

發展重點

然而不少人擔心,東涌及大嶼山是否有如此大的承載力?除了道路橋樑和堆填區外,東涌以至大嶼山的基礎設施比不上其他新市鎮。Marcos指出,東涌及大嶼山缺乏傳統的購物商場和主題式商店,未能有效吸引旅客及滿足當地居民需要。此外,東涌及大嶼山的酒店及寫字樓不足,窒礙發展步伐。他說:「大嶼山至少要有一個國際級會展中心才能推動會展業發展,這對香港進一步發展商務旅遊尤為重要。」

東涌的學校選擇充足,雖然區內只有北大嶼山醫院能提供全面醫療服務,但至少居民毋須長途跋涉往九龍看醫生。大嶼山應興建更多體育設施,而島上的自然美景亦需要加強推廣和保育。Marcos表示:「大嶼山的自然環境優美,應加以保育,發展生態旅遊。我們必須在商業和生態發展之間取得平衡。」土地及建設諮詢委員會已通過了大嶼山環境評估報告,但不少環保團體均批評報告偷工減料,淡化環境影響。

東涌發展計劃其中一個重點是擴展東涌與香港其他地區的鐵路網絡。Marcos指出:「除了北大嶼山公路外,大嶼山需要更多公路連接香港其他地區,包括改善往返九龍的交通,並建設連繫港島及新界的道路。」

東涌宜居?

東涌目前有幾個私人屋苑,其中包括東堤灣畔和映灣園。資助房屋方面,裕東苑和富東則提供近5,000個放售和出租的單位。政府於未來十年的總房屋供應目標為48萬個單位,隨著東涌的商業和休閒設施越趨完善,將為香港提供大量住宅單位。最近在東涌發售的屋苑是南豐集團的昇薈,位於迎康街及迎東路,提供超過1,400個一至四房單位。

截至2月底,昇薈提供不同面積的單位,最便宜的單位實用面積約450呎,只需500萬;最貴的單位實用面積約2,500呎,索價5,000萬。昇薈開售時的定價貼近區內二手樓,更提供高達20%折扣。Marcos認為,混合不同單位面積的屋苑才能配合東涌的發展需要。企業需要員工,而員工期望住在公司附近,因此擴展東涌必須興建各式住宅,吸引人才搬入大嶼山,支持就業增長,促進商業活動。九龍東最初被視為本港第二個核心商業區(CBD2)時,亦面對同樣局面。但Marcos總結:「這是雞與蛋的問題。大嶼山需要人才來發展商業,但亦需要更多就業機會,才能吸引人才。」