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新辣招下的市場波動

新辣招下的市場波動一位朋友多年來一直想擁有一間屬於自己的房子,每天辛勤工作、節衣縮食,只為了準備那三成首期。今年初她高興地與家人睇樓,以為終於可以圓了多年的置業夢,可是還未找到心頭好,金融管理局突然宣布700萬元以下住宅按揭成數一律由七成降低至六成,即時生效。她的置業夢恐怕要再度推遲了!

遙不可及的夢
金管局的「新辣招」旨在保障銀行,而非協助置業者。金管局總裁陳德霖也稱在現時的情況下「金管局有必要推出新的逆周期措施,以保障銀行和金融體系的穩定。」三項新措施中最主要的是700萬元以下住宅按揭降至六成。另外第二套及非自用住宅物業的供款與入息比率上限,由現時最高五成調低至四成,在利率壓力測試下的上限亦調低至五成。陳德霖也承認新措施無可避免對部份用家及首次置業人士帶來影響,但由於細價樓持續升溫,金管局不得不採取進一步監管措施去保障香港銀行及金融機構。

新辣招推出後,市場即時作出反應,報章媒體隨即報導新措施令不少新婚夫婦及單身專業人士置業夢碎。與此同時,按揭證券公司也於同日宣布將最高按揭成數由九成調低至八成。突然間要準備多一成首期,就算樓價不再上升,估計我這位朋友最快也要兩年後才有能力置業了。

這些措施真的可以阻止樓價上升而不打壓市場嗎?仲量聯行研究部主管馬安平認為:「新措施將減弱樓市氣氛,樓價短期內受壓。不過,樓市基本因素仍然強勁,新組織家庭累積購買力、勞動市場穩健以及家庭入息穩定增長等因素,減低了樓市大跌的機會。」他又認為新措施對以用家為主的新盤影響較大,同時令租金上揚,在沒有實施租金管制的環境下,要儲蓄一筆錢用作置業首期便難上加難了。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅同樣認為新措施會影響樓市氣氛。他表示:「去年中小型單位升幅顯著,新措施反映政府調控樓市的決心。」他又指市場需求仍然強勁,樓價不會顯著下調,要買家多付一成首期,對需要借貸的人士難免會有影響,預料短期內交投量將會減少。

步華爾街後塵?
不少人批評金管局是次出招只顧銀行利益,再加上樓價預期進一步上升,新招對港人無疑是一大打擊。然而,紀言迅卻認為本港中小型單位樓價自去年五月放寬了雙倍印花稅後一直升,美國一旦加息,對本港樓市將會造成嚴重影響。在本地樓市出現過熱跡象的情況下,新措施雖然會影響部份用家及首次置業人士,但政府只是藉此提醒準買家入市前必須考慮相關風險而已。

高力國際也表示在現時經濟不穩定之下,無論私人及公營房屋樓價均不斷上升,而且美國加息在即,政府為了顯示冷卻樓市過熱的決心,不得不採取進一步措施。雖然新措施打擊了入市氣氛,但收緊樓宇按揭措施的影響只屬短期,樓價仍會繼續上升。該公司又認為這些行政手段令二手市場供應減少,加劇對細單位的需求。真正解決現時的房屋問題還是增加供應。

雖然措施打擊了入市氣氛,但高力國際的研究指出發展商有能力調控,如提供二按優惠協助準買家入市,因此預料今年一手新盤仍是市場焦點。此外,2013年2月政府推出雙倍印花稅打擊市場成交,低成交量約維持了12個月。不過,今次新措施的影響周期將會較短,因為現時的準買家普遍有財政實力,而且壓力測試已反映未來息口上升的風險,加息對本港樓市的影響有限。故此預料二手樓價會在現有水平徘徊,不會顯著下挫。