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按揭風險提提你──按揭知識學堂(三)

1.估價不足風險

呢排有新聞報導話,有買家因為銀行估價不足而撻訂,避免損失嘅第一步就係要搵銀行做估價。一來可以用估價作為參考黎做按揭開支預算,二來又可以用黎作參考同業主還價。銀行估價系統有分網上估價同口頭估值,筆者基本上唔太建議網上估價,因為第一,依加樓市時升時跌,所以估價根本唔貼市。第二,網上估價都唔係每間銀行都有,所以最穩陣嘅方法就係喺銀行嘅按揭page留低自己嘅資料,例如估價嘅物業地址,聯繫方法,再等銀行專員有齊資料後再覆返你。大家有需要,可以直接搵Citibank做估價。

2.銀行加息風險

HIBOR產品

隨著美國經濟復甦,市場預期今年下半年將會加息,加息後對按揭供款就可能會有影響。以目前按揭嘅最低息H+1.7厘(即系1.94厘)計算,假設HIBOR跟隨美國加息0.75厘或1.25厘,比個例子大家參考:

-以280萬按揭貸款額計, 25年還款期

每期還款額會分別比以前增加約8.9%以及24.6%,增幅都幾大架..所以如果要減低風險,可以揀有封頂嘅HIBOR計劃。我地以Citibank同業拆息按揭計劃為例,封頂為P-3.1%,以目前P -rate(港元最優惠利率)為5.25%計算,即係2.15%,(鎖定加息幅度為0.21厘)

我地用番280萬按揭貸款額計算,25年還款期計,最終每期還款額只係增加左2.4%,明顯比頭先講嘅8.9%同24.6%明顯抵好多。

但大家可能會問,P rate 都會上升架,但佢一般會慢啲。回顧上一次加息週期,由04年至06年,聯邦基金利率加息達4.25厘,本港HIBOR同期按揭利率增長約為1.18厘(由2004年5月0.09厘升至2005年2月1.27厘),而P rate加息由05年3月先至開始,由5厘增長至06年4月嘅8厘。因此估計即使今年美國今年開始加息,本港最優惠利率P rate的增長最快都系一年之後嘅事,所以揀有封頂嘅HIBOR計劃點都係著數啲。



存款利息掛鉤產品

呢類按揭提供一個與按揭利率相同的儲蓄戶口。

1.每期存入金額=按揭款額,可以完全抵消每個月的按揭利息支出。

2.戶口沒有最低存款額要求,多存多賺,少存少賺,而且同儲蓄戶口一樣,可以隨時提取。

3.唯一限制,在頭幾年總存款額不能超過總按揭額一半。當然,當按揭利率升高時,在相連戶口存入的款項可以賺取比一般儲蓄戶口更高的利息,可以抵銷部份因為按揭利率上升而額外支付的還款額。

假設HIBOR跟隨美國加息0.75厘至2.69厘,以280萬按揭貸款額,25年還款期,每期還款額增加$1,045元計算,只需在相戀存款戶口中存入$466,171元,所賺取的每月利息就可以抵銷每月增加額還款額。

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