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新措施不能解決剛性需求

美國加息一直猶豫不決,而歐盟卻突然宣佈推出無限期量化措施,激發本港細碼樓在農曆新年前突然狂勇,上車客急不及待湧入二手樓市,雖然業主心雄叫價更加進取,卻仍然阻擋不了買家入市搶樓的熱情,此情此景,無論是放盤的業主,或者是地產經紀也好,無不期待新年假期後會迎來一個豐盛的小陽春。然而人算不如天算,金管局又再次出手,硬將升火待發的小陽春壓了下來。

大體而言,今次的遏市措施,可以說是完全針對中細碼住宅,特別是樓價400萬元左右的上車盤,採用的手段包括進一步降低按揭成數及供款入息比率兩方面。

市場即時有回應加重藥力的對策,傳出發展商聯同財務公司,為旗下樓盤買家安排迴避入息比率審查的二按樓貸,顯然意在吸引首期不足的上車客及一般投資收租的市民,正當買家把目光開始集中到一手樓盤的時候,金管局卻乖巧地作出反應,明確指令任何二按安排都必須受到入息比率上限的制約,亦即是要求所有銀行要同時審視附有二按要求的樓貸申請。



以上新推出的措施,在我眼中,祇可短暫有效,就好似是在地震中形成的堰塞湖上,一再加高堤霸儲洪一樣,如不適時疏導,任由積壓, 隨時會猝不及防的崩潰。

現在新措施已令不少剛儲足三成首期的市民失去上車的資格,大有機會助長民怨大軍的壯大,個人相信政府是不會不知道,故猜想是政府無計可施的權宜之計。

置業門檻一再提高,住屋的剛性需求唯有進一步轉向租務市場,而租金卻受到租用人負擔能力的制約,就算租用人收入每年有所增加,租金未來升幅還是不能和剛性需求的入息脫節。所以,無論出租住宅供應如何短缺,收租業主最終是要接受較低的投資回報率,否則無法找到租客承租而要讓單位長期丟空荒廢。

現時本港收租業主和租客雙方正處於租金角力,需時磨合,故在短期內,估計有更多租樓市民因負擔能力被迫選擇租住偏遠地區或迷你單位,甚至入住劏房或工廈板間房,以減輕高昂的租金負擔。

政府必須認清市民在住屋方面的容忍上限,盡快加以疏導,不能一廂情願守候美國實現加息,去冷卻市民的置業索求,畢竟,剛性需求下,不置業也需要租樓棲身。

刊登日期: 2015年03月12日