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九成按揭夢碎 ?﹣ 樓市新辣招影響

政府樓市最新辣招殺到,呢次真係殺傷力大,特別係對於一眾儲緊首期準備買樓上車嘅升斗市民,上車夢睇怕更加係遙遙無期。新招第一擊就係將細價樓(700萬元以下)最高按揭成數由7成降至6成。原本3成首期已經唔易儲,所以借9成按揭係多數人嘅選擇;但新辣招針對做9成按揭嘅按揭保險計劃進一步收緊,令400萬港元或以下的住宅物業由原本可以借足9成,變為封頂8成(固定收入及還款能力較強的首次置業人士除外)。以400萬樓計算,成數由9成降至8成,首期要增加40萬!九成按揭還有其他出路嗎?今日MoneyHero 按揭格價網就同大家講解下到底9成按揭仲可唔可行,同點先可以借到啦!

在最新按揭成數的限制下,按揭供款與入息比率最高為6成,且物業價值要在700萬或以下。如要借出超過6成的按揭額,主要方法有兩個:(1) 申請物業二按計劃,(2) 申請香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」。兩種計劃的費用和要求不同,前者的要求較寬鬆,但費用較高;後者的條件比較嚴格,但費用較低。



物業二按計劃

二按計劃的提供者一般為財務公司、發展商或物業代理。一般的二按計劃最長為20年,而二按部份的按揭利率較一按利率高1%至2%。二按計劃一般以P按計劃(即以港元最優惠利率為基礎的按揭計劃)為主,亦有以H按計劃(即以香港銀行同業拆息利率為基礎的按揭計劃)。 部份發展商在提供二按時,為吸引顧客,會推出首兩年或三年的低息利率或免息免供計劃,而還款年期亦延長至25年。發展商所提供的二按計劃的局限在於一般只接受特定的樓盤及新盤申請,部份發展商更對樓盤的戶型也有所要求。例如在新辣招退出后,長實(001)紅磡悅目新盤開賣,為買家提供最多九成按揭,只限首30名首置人士,首年定息2.2厘,第二及三年息口2.4厘及2.6厘,其後全期P(5.25厘)減2.5厘。

二按計劃的風險各有不同,其主要差異在於是否為一按銀行同意。一般銀行會禁止借款人以相同物業再作其他抵押。由發展商提供的二按往往是銀行同意的,而平常在電視和報紙上看到的二按計劃,則由財務公司提供,當中絕大多數未經銀行同意,因此有一定的風險。銀行如果發現借款人違約(包括如將抵押物業加按,或由第三方取得按揭等),銀行有權按合約行使權利,例如要求借款人提前還款,即俗稱的「Call loan」。財務機構的二按往往不需要業主的屋契,因其本質是屬於私人貸款,利息由最低十二三厘至高達二三十厘不等。

所以,最保險的二按計劃則是由銀行同意提供的計劃,此類二按計劃普遍由與發展商相關的財務機構為新盤提供。至於由銀行推出的二按計劃,一般則與按揭保險公司合作:由銀行提供的一按按揭覆蓋最高7成按揭,剩餘的按揭(可高達兩成),則由按揭保險公司提供。申請此類二按,除了要接受按揭保險公司提供的二按利率(較銀行一按利率高)外,更需繳交手續費。與按揭保險公司合作的二按計劃,主要是針對無法獲批按揭保險計劃的申請者,如自僱人士。

按揭保險計劃

除二按外,另一類借足9成的方法是申請香港按揭保險公司提供的按揭保險計劃。在新措施下,9成按揭只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業),且其入息供款比率為45%或以下,否則最高只能申請8成按揭。按揭保險計劃可為超過按揭成數限制的置業者提供按揭保險,在新政策下,超過6成按揭的2成至3成按揭部份都可以申請按揭保險計劃。按揭保險保費按照不同的按揭額和按揭成數而不同。對於在按揭保險計劃所覆蓋的2成至3成按揭部份,其按揭利率是與銀行一按利率相同的,因此這部份按揭的利率不僅較同樣是按揭保險公司提供的二按低,而且按揭保險的保費也較二按的手續費低,因此,按揭保險計劃是最低成本的9成按揭選擇。

不過,按揭保險計劃的9成按揭設本身就有樓價上限400萬的條件,再加上新辣招要求供款入息比率45%等限制,要通過此計劃圓9成按揭夢應該說是難上加難。一般市面上主要的銀行,如Citibank,都有與按揭保險公司合作的按揭保險計劃,大家可以上網睇下詳細資料。