人氣博客

爆煲疑點的迷思

羊年依始,借本欄向大家拜年,祝各位今年財源滾滾,洋洋得意!

話說過年之前,有樓壇名人寫了一篇「爆煲論」,認為細碼樓在未來3個月內很有可能爆煲急跌,肇事原因是很多小業主向放債公司借入三按甚至四按以上,實行以貸養債,基於越借越多,最終銀主見形勢不利,會把相關住宅強制拍賣,希望可以收回成本云!

名人發表以貸養債,並以美國2008年的次按爆煲相提並論,但兩者卻有不一樣的借款基礎,最明顯不過的是過去三年買樓的香港人,一般祇能夠借到一按七至八成左右,而且要同時通過入息壓力測試的檢測,以證明具有加息三厘也頂得住的供款能力,另外,首置人士借九成則要額外支付按揭保險費。

更重要的是,金管局過去幾年一直嚴格執法,做樓貸生意的銀行絕不敢越雷池半步!不過,對於一般祇需向警務署登記及持有「放債人」牌照的財務公司而言,這些俗稱「財仔」的公司,由於利潤豐厚,借貸利息可高達60厘,而且祇有利率超過48厘才需要伸報,潛在風險的確不能輕視,監管確實需要加強,否則他日在樓市大調整氛圍下,分分鐘成為落井下石!



然而,亦有經營財仔的朋友指出,正常營運的財仔都會務實衡量每宗二按,三按甚至信用咭數未清還的債務風險,並盡可能將之合併為二按,一來可向債仔收取一些手續費,增加收入,二來可以通過整合貸款降低風險,所以,趁目前樓市正處於上升軌中,政府出手深化整頓,除可以降低爆煲可能外,更可通過新措施進一步掣肘三按風氣,或迫使借貸過度的投資者及早減磅,減輕大規模爆煲的意外!

提起樓市爆煲,市場也流行租金回報率決定樓價去向,然而,此論卻經不起事實考驗,筆者記得在2003年的時候,本區龍蟠苑兩房單位祇租6,500元,當時這類單位的買賣成交價在115萬元左右,換言之,租值回報率是7厘,可是,若不及時推出自由行,仍然無法打動買家入市;時至今天,同類型單位的租金一般要14,000元,而成交價卻飊升至500萬元,伸算租值回報率僅得3.5厘,現在的回報率低了一半,買樓的市民卻仍然興趣不減,可見租值回報率和樓價關係不一定成正比,相信買家在決定買入前,是會一併考慮樓價上升的潛在因素。也有機會是目前超低息下,投資者找不到風險相若,回報率更高的其他投資產品,所以仍樂意繼續置業收租!

刊登日期: 2015年02月23日