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樓宇按揭知多少

樓宇按揭知多少在最近一次中學同學聚會上,我遇見了久未露面的Ben,得知他在中國銀行任職,便向他請教按揭問題。

近來我找到一間心儀的唐樓,但不少人告訴我成功申請按揭的機會不大。我本身是自僱人士,而那個物業的樓齡又高,對申請按揭沒有太大把握。現在心情有點茫然,不知如何是好。

申請須知
Ben聽了我的現況後便說出他的想法。他表示申請按揭的關鍵數字是「70」。只要樓齡加上按揭年期不超過70年,銀行便有機會批出貸款。換句話說,若樓齡是45年,理論上便可申請一個為期25年的貸款。可是,貸款金額則由樓齡決定。自住業主在造樓價低於700萬港元的物業按揭時,可向銀行連同香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃批核最多九成的貸款。而唐樓或沒有升降機的樓宇,最多只可批出五成,貸款金額還要視乎實際情況而定。

至於自僱人士的身份對申請有甚麼影響呢?Ben表示在職人士只須提供就業證明給銀行,他建議我向專門處理按揭貸款的Simon查詢。Simon說,自僱人士須提供過去三年的個人入息稅單、最近一期的信用卡月結單及過去六個月的銀行月結單作為申請文件,以評核申請人能否負擔還款金額。

申請程序
在香港,要完成一個按揭申請,猶如過關斬將。首先,你要手執一張已簽訂的臨時買賣合約,銀行才會開始處理按揭申請。合約上列明物業的基本資料如地址、樓價及臨時訂金(即樓價的2至4%)等等。簽訂臨時合約後,雙方須協定於45至60天時間內完成餘下手續。當中包括籌集資金來支付印花稅、經紀佣金及律師費等等。如任何一方違約,除要支付/歸還臨時訂金外,亦要支付相等於臨時訂金的賠償。假設訂金是20萬,連同賠償便損失40萬。因此,在簽訂臨時買賣合約前,一定要與銀行達成共識,否則損失慘重。

任何銀行也可為現有物業進行估價,通常在一天內完成。可是,不同銀行的結果可以相差很遠。一些較進取的銀行會得出較高的價格,較保守的則相反。因此建議準業主要貨比三家,才可找到最優惠的利率及最合適的服務。大部份銀行的按揭利率都以最優惠利率(P)為基準,減去指定百分比,例如中國銀行現時是P-2.85%。

在一些黃金地段,銀行的估價跟業主開價往往有很大差異。不少賣家熟知行情,深知樓價可以比銀行估價高出20至30%。若遇上心儀物業,記得要準備足夠金額來支付兩者之間的差額。舉例說,如果銀行估價是400萬,而賣方堅持賣480萬,你便要在預留的置業資金上再掏出80萬。

明查暗訪
除了要準備足夠資金,也要做足調查功夫。不少舊樓也有違例建築命令在身,銀行有可能二話不說就拒絕按揭申請。每一項建築命令,從待維修的公用走廊到違例潛建,也會影響按揭申請。曾經在視察物業時遇過一個誇張例子。單位建在陽台上,由混凝土建成,設有排水系統,樓上業主竟在上面再加建單位,驟眼看已令人心驚膽顫!如有違例建築物命令,地產經紀會盡力提供相關資料,但自己也要打醒十二分精神,調查清楚。任何與原本圖則不符的增建或改動工程也可被視為違例建築物。

另外還要留意該心儀單位是否「凶宅」。2010年由何超儀主演的電影《維多利亞壹號》正正描述了「凶宅」對樓價的影響,銀行亦未必會批出按揭給「凶宅」買家。想了解多一點物業情況,還是先問經紀,也可以向保安員打聽。

申請按揭有很多要注意事項,要萬無一失,多找有經驗的朋友指教,做足功課才好下決定。