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從12座城研究報告看物業投資

從12座城研究報告看物業投資投資者要得到理想回報必須付出努力,深入了解市場狀況,掌握箇中變化和趨勢,才能作出準確的投資部署。為此,市場上幾乎每日都有新的研究、新的報告出爐,內容廣泛,大至投資趨勢,小至區域性度假屋都有覆蓋,有些觀點一致,也有互相矛盾的,林林總總。不過,有一點是毋庸置疑的,就是投資多集中於大城市及鄰近地點,反映大城市將是未來幾年市場發展的焦點所在。

世界頂級城市
環球物業顧問公司第一太平戴維斯最新發表一份名為《12座城》的研究報告。報告詳細列出了全球12個世界級城市僱用海外員工所需的成本。表面上,每家企業每年付出的辦公室及居住空間開支與我們沒甚關係,然而第一太平戴維斯全球研究部總監Yolande Barnes表示:「這報告與全球房地產投資息息相關。報告列出的12個城市乃是全球房地產投資最多的城市,因此它是一份揭示市場趨勢的重要報告。」

報告中12個城市的排名,不僅顯示了各城市僱用海外員工的居住成本,更重要是反映出城市吸引人才的能力。居住成本較高的城市,自然增加了企業聘請及挽留海外人才的難度。報告又發現現代工業發展對房價影響越來越大,甚至勝過銀行業,目前熱門的投資城市如柏林、倫敦、三藩市均反映此現象。Barnes解釋:「創意科技講求互動和交流,需要凝聚更多人才。」她舉例說科技巨人Google最初希望於矽谷創造一個社區,卻不成功,最後還是要回到三藩市;其英國辦事處也選址倫敦市中心重建的King´s Cross。
第一太平戴維斯的《12座城》,包括倫敦、香港、紐約、巴黎、東京、新加坡、莫斯科、悉尼、迪拜、上海、里約熱內盧及孟買。這12個城市的租賃市場非常活躍,從它們的變化便可間接反映出宏觀市場走勢。

市場動力
這12個城市所以能夠吸引全球資金,Barnes認為除了良好的基本因素外,還有很多無形因素,例如宏觀經濟、社會及政治穩定。至於一些重要消息的公布如雷曼兄弟倒閉、申辦奧林匹克運動會以至印花稅等等都會為投資者和住戶帶來壓力,影響他們的投資決定;今日具優勢的產業以至主流的生活方式也會成為未來的決定因素。報告又揭示學生公寓和農田漸成為信心投資類別。
Barnes估計投資者對農田感興趣,原因是意識到水和食物的供應越來越重要。中國在非洲作出大量投資,為當地食物生產商開拓了一個全新市場,使土地價值大大增加。說到底這一切都是城市化所致。

新興力量
第一太平戴維斯選出的12個城市固然是市場焦點所在,但環顧全球也不乏優質選擇。Barnes指出若要分散投資,在眾多冒起城市中,可考慮都柏林(Dublin)和貝魯特(Beirut),這兩個城市經歷了70年代的內戰和混亂後已復甦;隨著城市急速發展,人口不斷上升,兩城皆是度假旅遊的熱門選擇。低風險的選擇還有作為南美洲門戶的邁亞美、全美最多跨國企業進駐並有望發展為國際城市的芝加哥、擁有龐大人口的拉哥斯(Lagos)、以貿易見稱和仿效美國法制的巴拿馬城(Panama City),還有墨爾本,其長遠基礎建設前景可觀,足以挑戰悉尼的領先地位。

另一個值得投資者注意的發展趨勢,就是在一些土地有限的地區,亞洲風格的混合式發展漸成常態。Barnes稱:「越來越多人認為低密度工業村未能善用土地,以及滿足市場對房屋的需求。」解決方法是在城市帶內同時建設工作室和倉庫,創造出一個工作與生活並存的空間。

最後,Barnes認為任何高端市場都有可能被高估。她以規模較小、吸引力較低的工廈為例,無論美觀與否,強勁的收入來源和租金增長,以及高入住率都是它們的價值所在。「每個市場都有目標的租戶對象,最好能取得藍籌公司的25年租賃合同,獲政府部門租用更好,可是一旦他們遷走,物業便頓時空置,不知何時才有新租戶進駐。相反,規模較小的公司經常是一雞死一雞鳴,生生不息,藍籌住宅亦如也是。有時候,人們太過看重物業的外觀而忽略了收入來源的質素,其實目前中小型房屋同樣是有利可圖的。」