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本港樓市的好淡因素

本港樓市的好淡因素12月,一個充滿節日氣氛、放假玩樂的月份,亦是總結全年的最佳時間。2014年影響房地產市場的措施或政策有正面,也有負面。市場熾熱情況稍為緩和,不致差得令人卻步。今期Squarefoot為大家總結一下2014年對物業市場的好淡因素。

樓市政策
香港政府自2013年推出雙倍印花稅至今快將兩年,今年5月稍為放寬了政策,修訂了雙倍印花稅的換樓期限,將6個月換樓期延至樓花收樓後才開始計算。仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「換樓客因此可免繳付大筆懲罰性稅款,對他們來說當然是大好消息。」
在新條例下,換樓客雖然仍需先付該筆印花稅,但他們可以有更多時間放售現有單位,然後再申請退還款項。此項修訂普遍受市場用家歡迎,對市場有正面作用,其中尤以小型單位為甚,修訂後該類單位交易量明顯增加。

2014年港府沒有再推出樓市管理措施。曾煥平指出現時唯一影響市場的政策可算是「補地價仲栽先導計劃」。政府與發展商就補地價金額經常出現爭拗,根據以往的安排,發展商可對政府提出的補地價金額提出上訴,次數不限,一日雙方未達成協議,有關發展項目也無法展開。先導計劃下雙方爭議交由仲栽庭決議,而且決議具約束力。港府希望通過此計劃加速土地發展、增加供應。然而,曾煥平認為發展商多不會把爭議提交仲裁庭,在這情況下,反而導致市場供應減少。這也許是政府始料不及。

投資環境
中央政府推出多重政策釋放資金流,令環球金融市場資金充裕,交投量大增。香港也受惠於此,大量資金來港購地。根據世邦魏理仕的資料顯示,2014年11月國內機構在港的投資額已高達100億元,而且還有上升趨勢。世邦魏理仕香港物業投資部高級董事總經理余錦雄認為香港是亞洲商業中心、空置率低、未來供應有限,加上國內機構在港尋求併購機會以鞏固在港的業務,如較早時保利置業集團以高價奪得啟德發展區用地,世茂集團主席名下私人公司與英皇集團投得壽臣山豪宅地皮。因此國內機構投資者多看好本港物業前景。余錦雄預計未來國內機構在港的投資有增無減。

不過,香港能否持續吸引投資者仍是未知之數。世界自然基金會的《地球生命力報告2014》中指出香港的「生態赤字」(即人均生態足印與生物承載力的差距)在全亞洲排行最差。香人均生態足印是全球平均水平的兩倍,超出本港的生物承載力540倍。世界自然基金會香港分會環保總監魏啟宏表示:「數據已向我們發出警告,我們正急速耗用地球上有限的資源,切勿低估過度消費和不可持續的生活模式對地球帶來的衝擊。接下來的挑戰是要思考如何推廣香港成為亞洲最可持續發展的城市。」

發展前景
因應全球各地就建築單位採用不同量度標準引起混亂,皇家特許測量師學會(RICS)聯同多個機構剛發布了「國際物業測量標準」(PIMS)。RICS新任亞太區地區總裁Will Myles表示:「全球各地現存數十套不同的標準,單在香港就有建築面積和實用面積兩套準則了。如能按同一準則換算及比較,可提高環球房地產市場的透明度,測量師在外地市場比較不同物業也較簡單。」首階段推出的PIMS只適用於商廈,稍後還會制定適用於住宅物業和零售商舖的IPMS。

對於地球之友、綠領行動、守護大嶼聯盟、長春社、香港海豚保育學會及世界自然基金會香港分會等環保團體來說,2014年最差的莫過於環境諮詢委員會通過香港國際機場第三條跑道的環評報告。環諮會突然改變態度,認為機管局的緩解措施足以補償機場第三跑道及港珠澳大橋工程同時對環境造成的影響。而機管局原先提議於機場填海工程完工後興建一個海岸公園一事未有下聞,至今機機管局亦沒有提出任何解決方案。

內地因素
萬眾期待的滬港通終於「通車」。隨著滬港通開通,國內金融機構對本港甲級寫字樓的需求也大增。萊坊大中華區董事及研究部主管David Ji指:「近年國內金融機構在港收購活動增加,如中國銀行及招商證券,不僅推動租賃市場,連帶買賣成交轉趨活躍。此對本港不穩定的寫字樓市場是大好消息。」
由於優質寫字樓供應有限,預料甲級商廈租金上升。租金上升令需要較大辦公空間的公司轉投二線商業區,最終令整體寫字樓租金上揚。

謹慎而行
雖然樓市降溫措施至今仍在,但似乎並未達到預期效果。第一太平戴維斯研究部主管Simon Smith認為現時市況較混亂。他說:「豪宅價格自2012年至今下跌了一成,但另一邊廂中小型市場價格卻不斷上升,甚至已到市民難以負擔的水平,預料價格將會回軟。不過,如沒有新政策出台,市場很可能出現資產泡沫,對市場及經濟都會造成嚴重影響。」看來2015年會是多變的一年。