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下一站台灣 投資版圖上的新貴

下一站台灣 投資版圖上的新貴台灣的製造業於上世紀五、六十年代開始發展,由廉價的衣服鞋襪、中檔的電子產品以至玩具均可找到「台灣製造」的品牌,當時台灣消費者的購買力不過1,300美元左右。經過半個世紀的努力,今日「台灣製造」的品牌隨處可見,但已不走中下價貨品路線,而是電子產品、電腦晶片、半導體和光學電子產品等高科技產品,而消費者的購買力更升至37,000美元!

科技行業帶動
台灣在亞洲區內只是一個小島,本地生產總值不及區內其他國家如中國大陸、日本及南韓。不過,踏入二十世紀中期,台灣已躍升為亞洲四小龍之一,是區內舉足輕重的經濟體,單看今日台灣的樓價直逼香港、新加坡可見一斑。
過去幾年台灣企業規模趨向國際化,如HTC 、(Acer)及台積電(TSMC)和備受爭議的富士康(Foxconn),以及發展成熟的紡織業均不斷尋求創新技術或更大的工作空間進一步拓展業務。在這情況下,台灣的物業市場也起了變化。在台北,針對外籍行政人員的高檔房屋需求尤為殷切。另外,隨著台灣富戶日益增加,市場對豪宅需求也不斷上升。

2014年第二季度,台北核心商業區物業由於供應有限,寫字樓的吸納量和出租率均明顯上升。台灣資訊科技業發展強勁(增長高達4%,六個季度高位),40%投資活動集中於寫字樓及工廈,投資總額中36%來自外地投資者,達70億新台幣(18億港元),投資地點主要在台北。

根據高力國際第二季的台北市場報告,由於跨國企業及本地公司積極擴充業務或搬入新寫字樓,2014年首半年市場需求的總面積高達78.2萬平方呎,略高於2013年的70.9萬平方呎。高力國際又預料2014年全年成交總面積將符合、甚至超越原先預期的114萬平方呎。但隨著供應量高於吸納量,預料空置率將稍微上升。除了商廈市場外,住宅市場發展也相當活躍。

複雜的住宅市場
隨著工資上漲及本地生產總值上升,台灣的居住成本相應增加。有人認為2010年兩岸簽訂的經濟合作框架協議(ECFA)是推高台北住房價格的元凶。不過,資料顯示來自國內的投資者大多投資寫字樓,而非住宅物業。其實,台灣住宅市場情況和香港相似,需求由本地用家帶動,特別是那些在國內置富的台灣企業家。根據美國美林銀行的研究,台灣房價於2008年至2014年六年間上升92%。台灣政府已採取降溫措施,譬如在買入住宅後一年內沽售須繳付15%「奢侈稅」,樓市氣氛隨即冷卻,今年4月的交易總額較去年同期下跌超過21%。現時台北住宅平均價格為每坪69萬新台幣(每平方呎約5,000港元)。
台灣的豪宅市場集中在土地及房屋供應十分有限的台北地區,而投資者多為高資產淨值人士,不少更是來自國內的投資者。台灣蘇富比國際物業顧問研究董事Kai Chen表示:「國內個人、企業以至機構投資者均對豪宅需求有增無減,主要由於國內企業蜂擁到台灣投資,以及過去幾年兩岸經濟關係更緊密。」他又指2013年國內在台的投資總值已高達110億新台幣。由此看來,未來幾年台灣豪宅市場勢將更加活躍。

Chen又說:「雖然台灣,特別是台北的物業價格已上漲不少,但與其他國際市場如香港及倫敦相比,台灣物業仍具吸引力。」現時台灣的豪宅物業最少也要過億新台幣(2,500萬港元),幸好市場上亦不乏具質素、寬敞的公寓式住宅,價格只是豪宅的一半。他又認為台灣房價上漲近十年,對中小型住宅市場構成壓力,而當地的買家需求及樓市降溫措施則可令豪宅市場趨於穩定。Chen視台灣為一個具增長潛力的市場,住宅回報率雖只有約2%,寫字樓的回報率卻相對高。不少買家都是為了轉移資產而在台灣買豪宅,加上業主持貨力高,供應有限,令台灣豪宅成為亞太平洋區內最穩定的物業投資之一。
然而,台灣市場也有隱憂,即將舉行的九合一選舉,房屋政策和與中國大陸不斷融合的問題勢將成為候選人爭奪席位的爭論議題,令政局越趨不穩。不過,Chen相信對長遠投資者來說台灣市場前景仍是十分樂觀的。