樓市快訊

銅鑼灣物業市場的危與機

銅鑼灣物業市場的危與機銅鑼灣是一個多元化的地區,集零售、商業、住宅和休閒娛樂於一身,各有特色,各擅勝場。零售業一向是銅鑼灣的命脈,時代廣場、羅素街和希慎廣場是區內知名的購物區;甲級寫字樓則有時代廣場及利舞臺;住宅則以鄰近跑馬地的住宅大廈和新落成的yoo Residence為主。生活配套方面,做運動可以去維多利亞公園;尋美食可到大坑食街。雖然近期的零售業數據有倒退跡象,但銅鑼灣始終是包羅萬有,足以保持競爭力,繼續發光發亮。

零售由盛轉衰

銅鑼灣位處灣仔區和東區之間,盡享兩地優勢。作為全港人口密集地區之一,銅鑼灣既有高級購物商場,亦有平民化小店,地道美食與國際佳餚共冶一爐。全港最大的圖書館(中央圖書館)及最大的公園(維多利亞公園)同坐落於銅鑼灣,還有香港遊艇會。區內有多達數百所中、小學可選,其中包括皇仁書院(何鴻燊和孫中山均是校友)、聖保羅和地利亞。交通方面,銅鑼灣四通八達,提供鐵路、巴士、小巴及電車等多種交通工具,其港鐵站更比不少國家的機場還要大。

零售業一向是銅鑼灣的經濟命脈,銅鑼灣與尖沙咀和中環並列香港三大零售核心區,銅鑼灣的商舖租金曾一度排名全球最高。然而,物業顧問公司萊坊、高力國際、世邦魏理仕和仲量聯行均指出,中國高調肅貪倡廉,對本地零售業帶來衝擊。香港的零售收入在中央打貪前高達27%,其後不斷下滑,更令商舖租金近十年來首次錄得跌幅。不過,銅鑼灣的業主仍然企硬,靜待租金回升或收購重建,可是,若內地旅客的消費模式繼續轉向大眾化消費品,零售業難再止跌回升,舖租亦無望重上高位。路透社引述世邦魏理仕亞洲零售服務執行董事Sebastian Skiff於7月表示:「我相信紐約的商舖租金將於今年底或明年初重登榜首。2014年3月,銅鑼灣一個130呎的商舖以1.8億元的天價成交,如此高的售價今後將不復再。」

短期租盤

銅鑼灣住宅分佈在區內各處,例如名店坊之上,又或是啟超道及渣甸街等橫街窄巷。銅鑼灣提供一系列的短期租盤,特別是高級服務式住宅,地點離市中心不遠,但租金卻遠低於半山及淺水灣,是不少長期旅客的心儀之選。當中包括V Serviced Apartments、Como Como、Apartment O、Studio Studio和Shambhala,近灣仔那邊則有D´Home、太和(The Harmonium)、驊宅(Queen´s Cube)、GARDENEast、囍寓(The Johnston Suites)和Butterfly等等。

視乎住宅類型,銅鑼灣的樓價和租金有天淵之別,服務式住宅和唐樓的月租約10,000港元,售價約400萬港元起;豪宅如曦巒(Park Haven)的月租則高達75,000港元,售價更達4,000萬港元。區內亦有不少高尚住宅,維德大廈和即將推出的yoo Residence的平均售價介乎1,200萬至1,800萬港元(頂層複式住宅除外)。儘管現時示威者留守崇光百貨前的街道,但崇光的銷售額仍然穩步上揚。不少地產代理預計,示威活動令部分買家(主要是投資者)持觀望態度。然而,新世界發展於十月推出旗下的柏傲山項目,定價1,800萬至5,400萬元,出售單位已所剩無幾。其實,柏傲山並非真正位於銅鑼灣,而是位於天后廟道,亦即維多利亞公園的另一邊,實際上屬北角區。

從未來發展形勢來看,只要零售市道未有顯著下滑,銅鑼灣仍能保住購物消費的領先地位,預計區內零售商舖亦會作出適當調整應對後市。由於銅鑼灣欠缺土地,舊樓重建是增加供應的唯一可行選擇。然而,市區重建局現時仍未有計劃在銅鑼灣(或東區)展開重建。參考地政總署最近的賣地計劃,銅鑼灣暫時亦無地可賣。可見,柏傲山可能是最接近銅鑼灣的新住宅項目,難怪區內示威無阻新盤銷情。