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物業投資與鐵路效應

物業投資與鐵路效應住在新界近郊或離島,可享寬敞的居住環境,怡人景色,樓價平過市區一大截,三百萬元以下的樓盤時有出現。不過,代價卻是交通不便,到中環至少要45分鐘,居民出入受制於公共汽車或輪船的班次及
時間。

新界近郊或離島與堅尼地城、上環、銅鑼灣的樓價差別,主要在於交通配套。港島大部分地區早已鋪設鐵路,堅尼地城港鐵站工程亦正進行得如火如荼。港鐵令居民生活更輕鬆方便,大大提升物業的投資價值。

鐵路潛力
綜觀全球,鐵路效應對物業升值皆有舉足輕重的作用。無數資料證明,東京山手線推高了沿線物業的售價和租金;柏林人喜歡住近地鐵,增加了沿線物業的需求;多倫多地鐵亦帶動沿線住宅價格大升。悉尼科技大學於2012年進行有關位於悉尼北郊的埃平—車士活鐵路(Epping-Chatswood Rail Link)的研究項目。研究結果顯示,住宅物業價格的升幅於鐵路施工前及開通後比動工後及開通前
更高。」

另一方面,倫敦的橫貫鐵路(Crossrail)充分反映出鐵路效應的威力。萊坊的Action Stations研究報告稱,橫貫鐵路是倫敦近二十年來最大規模的基建項目。

報告續指:

「一項關於距離中央橫貫鐵路車站主要入口十分鐘步行路程以內的住宅價格走勢分析顯示,自橫貫鐵路項目於2008年獲王室同意興建後,這些住宅的樓價至今已升超過30%,不僅跑贏倫敦平均住宅的升幅,甚至比倫敦市中心物業升得更多。事實上,於2008年至2012年間,橫貫鐵路指數已經比倫敦市中心物業指數(Prime Central London Index)高出8%。」發展商亦藉此大肆宣傳以吸引買家,橫貫鐵路不但為倫敦原有地區增值,更推動重建工程,包括Royal Docks的海關大樓站(Custom House Station)及Woolwich Arsenal的伍爾維奇站(Woolwich Station),附近區域亦已密鑼緊鼓進行改善工程。萊坊目前預測,直至2018年年底,倫敦市中心物業價格將上升31%,預計在橫貫鐵路步行距離內的樓價升幅,將會有過之而無不及。」

價格浮動
運輸及房屋局於九月公布了《鐵路發展策略2014》,計劃在2018至2026年期間,發展七個新鐵路項目,包括北環線及古洞站、屯門南延線、東九龍線、東涌西延線、洪水橋站、南港島線(西段)及北港島線。有關地區的樓價會否因此創新高? 
高力國際亞洲研究部主管Simon Lo表示:「理論上,沿線物業的升值潛力較佔優,但因為房地產價格受多項不同因素影響,而交通配套只是其中一項,所以很難一概而論。受惠於西港島線延線效應,西營盤和堅尼地城的樓價飆升了20%,目前已穩定下來。黃竹坑的樓價升幅更大,但仍未追及中環及灣仔。黃竹坑商廈價格約14,000元平方呎,遠低於中環。核心商業區具備更多利好因素,其他二線地區即使增設港鐵站,樓價升幅始終有限。」
Simon表示:「香港房地產市場的反應很快,目前的樓價已經反映了新鐵路的優勢。一旦西港島線投入服務,西營盤及堅尼地城將會轉型,提供更多設施,包括酒店和商場,使樓價進一步向上。」這亦解釋了各區樓價的差異。
港鐵站能否推動地區發展?橫貫鐵路正是最佳的印證。但在香港,地區發展與交通建設相輔相成,很難判斷誰是因、誰是果。Simon指:「港鐵是全球少數擁有龐大盈利的鐵路公司。而港鐵的營運主要靠車站上蓋及附近的地產項目補貼。」

投資港鐵沿線物業,需要綜合各方因素,不能盲目追捧將有港鐵通車的地區。正如Simon總結道:「新鐵路絕對能提升鄰近物業的投資潛力,但購買鄰近港鐵的物業是長線投資,不保證能取得理想回報。畢竟,即使山頂沒有港鐵站,價格依然高企。鐵路並非樓價的單一指標。