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投資市場的後起之秀Makati

投資市場的後起之秀Makati投資市場的後起之秀 ― Makati,物業價格升勢將持續至2012年

雖然三藩市被譽為全球最佳港灣城市,但目前馬尼拉正挑戰它以圖爭取這美譽。菲律賓首都位於馬尼拉灣的岸邊,在東南亞中擁有獨特的地位。早在15世紀時,馬尼拉已是一個重要的貿易國家,並往往是國際權力鬥爭之矢。自第二次世界大戰後,馬尼拉已經不止一次地重建,使其日漸成為當前的現代化大都市。

菲律賓的首都區─ 其中包括Makati、Quezon及Pasay─人口共超過1,600萬,令馬尼拉成為全球人口最稠密的的城市。馬尼拉是世界上最繁忙的港口之一,並擁有多元化的經濟發展,包括重型製造業、紡織、食品加工及商品加工,以及出版、電影及體育運動等文化產業。而新掘起的Makati市則是國家的金融中心,另馬尼拉著名的夜生活每年也吸引了約100萬遊客人數,當中有很多是中途停站,之後便前往當地的傳統度假熱點─Cebu、Boracay及Bohol等。菲律賓的經濟表現一向都比較強勁,在2011年第三季度的實際增長錄得超過3%。然而,匯款仍然持續超越直接投資,也是外幣的主要來源,於2011年7月的數據顯示上升幅度達6.3%。人所共知的不僅是菲律賓是全球勞動力出口之最,其戲劇代的政治局勢也是世界知名的,當然這些都有可能令其變得更好或相反地更糟糕。

基於這些因素,馬尼拉的房地產市場又是如何呢?馬尼拉高力國際估值及諮詢服務副總監以及顧問及研究部主管─ Paul Chua說:「目前馬尼拉的投資市場主要集中在住宅公寓及商業樓宇方面。」他指出,住宅銷售正在上升中(新的樓宇項目錄得44%的增長),這表示投資者開始轉移投資方向,由獨立屋轉為高密度式的公寓。Chua續說︰「如果你把這裡的投資環境跟新加坡或香港作出比較,馬尼拉的土地價值是屬於低端的。這表示菲律賓的房地產跟其他亞洲國家相比,它的投資優點仍然是被低估了的。」Chua更指出菲律賓的法律令投資變得更為棘手,而現階段則只應用於本地投資者身上。「外商投資在菲律賓的主要障礙是外國人只允許購買土地持有權的40%。再加上房地產投資信託基金法未能成功推出,都令外商投資保持在最低的水平。而很多其他的行業和房地產項目也因這40%的規則而限制了外商投資的發展領域。」

但對於富有耐性的投資者,那裡的豪宅市場確實是值得進軍的。馬尼拉的新興購物娛樂區─Ermita及Malate已在過去數年大幅度翻新,各大主要發展商都開始計劃於鄰近地區發展物業項目。Chua稱︰「今年,菲律賓的豪宅市場將出現一個大躍進。進入完成階段的RafflesResidences by Kingdom Hotels,由Century Properties負責的Trump Tower(由Trump Organization持有)及接近售罄的Milano Residences(與VersaceHomes合作的項目),都讓我們洞悉到豪宅市場正開始進入高尚品牌住宅年代。除此之外,這裡將會有很多以旅遊為主的發展,政府將繼續發展更多的基建項目。而發展商則會推出更多混合性用途的發展項目,令回報率得以提升。」隨著商業經濟起飛,商業項目也成為房地產市場中增長速度最快的一部分,並且相信升勢仍會持續。另Makati的租金也正在全線上升,高力國際預計2012年仍會維持這狀況。同時,Makati的豪宅價格也紛紛上漲。Chua補充︰「我覺得住宅市場將保持樂觀,而主要商業區以外將有更多成本較低的物業發展,相對地也是一般市民能夠負擔得起的住宅類別。在2012年,住宅單位的最低增值稅起徵點將隨著通脹調整,令住宅單位的價格於明年將變得更為實惠。」