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美國市場回復當年勇

美國市場回復當年勇自2008年全球金融危機後,美國房產價格大幅下滑,譬如拉斯維加斯的樓價就下跌近七成,吸引不少買家入市,反令房地產市場重拾動力。不過,美國房地產市場的情況仍然是複雜的。說它前景樂觀、安全,它又存在令人困惑的地方,甚至有一定風險。無論價格能否重上08年前的高峰水平,美國市場確實穩步上揚。

穩健基礎
不少報告都指出未來十年至二十年,全球財富與經濟力量會由西向東轉移,即由北美洲轉移到亞洲。不過,美國現在仍是全球最大經濟體,始終對全球經濟有舉足輕重的影響。儘管美國目前面對不明朗因素,例如疲弱的建造業起碼到今年底才會好轉、市場供過於求及貿易赤字高企等等,但大多數人都同意美國經濟正在復蘇。洛杉磯Beacon Economics顧問公司合伙創辦人Christopher Thornberg表示:「當地現時的基本因素大致良好,財務槓桿比率前所未有的低,信貸亦開始增加。物業市場目前仍疲弱,但現時自置居所的人數已跌至新低,預計未來會向上反彈。」他又說:「現時失業人口有600萬,主要是低技術人士,從社會角度考慮也許令人擔心,但只要基本因素良好,一般申請者仍可取得銀行信貸。」

很多人認為08年的金融危機是房地產信貸所致,Thomberg則認為問題的根源並非只是房地產一環,主要因為消費者於1997至2007年間負起了9萬億美元的新債務,造成信貸危機以及銀行倒閉;華爾街亦是問題所在。Thomberg又說:「問題不在於債務的量,而是其質素。」

除了金融危機之外,近年美國也曾多次面對嚴峻考驗,例如去年的債務違約危機,整個政府幾乎要停止運作。不過,Thornberg認為:「從資本供求角度來看,現時市場資金非常充裕,特別是中國崛起,把經濟所得的收益投放到全球各地。」香港East-West Property Advisors總裁Sam Van Horebeek指出:「過去20年,房屋價格上升與就業及整體經濟的關係,更高於與利率的關係。由此可見,相對於利率因素,經濟增長和就業機會更有助於推動樓市發展。」無可否認美國經濟已重上軌道,而大部分房地產市場亦已於2012年見底。

聯儲局影響
目前市場最擔心的是聯邦儲備銀行何時加息。加息將會加劇供樓負擔,房地產市場隨時再次崩塌。不過,Thornberg卻對這種說法有所保留,他強調:「聯儲局確有一定權力,但也不能操控長期利率。聯儲局只能控制一個利率,那就是銀行同業短期拆息參考的聯邦基金利率,僅此而已。」從現時市場發展看來,為了防止通漲過急,提高利率是必然之舉,但不能操之過急。Van Horebeek也認同利率已無可再低,所以未來一定是向上的;況且現時經濟穩定,也應該減少向市場注資。他又說:「短期而言,海外投資者仍可在香港以低息貸款。」
事實上,利率與量化寬鬆不應混為一談。量化寬鬆是通過低息鼓勵信貸,而提高利率則會減少消費。有一些說法指若聯儲局退市,將令全球資金回流美國,此舉將推高美國通漲;另有說法指聯儲局的錢並沒有流入金融市場,86%以超額儲備的形式存放在銀行,另外14%剛好對抗通漲。Thornberg嘲笑這些想法將聯儲局幻想成一隻大怪獸。他相信假如全球經濟增長符合預期之內,即使加息,利率也會保持在一個低水平,不會有戲劇性的變化。

尊貴地點
事實上,過去幾十年香港人都有投資美國房地產,近年更多了國內機構及個人投資者。雖然很多報告都指出中國與美國在經濟上存在競爭,但始終無阻中國資金湧入。Van Horebeek稱內地投資者與港人的投資取向不同。香港投資者注重價錢,寧願購買遠一點的地區或二線城市,如休斯頓、芝加哥城郊、還有費城和奧蘭多等地區;內地投資者則喜歡投資他們熟悉的低風險市場。回報方面,個別市場的租金回報率高達10%,部分資本增值率也達10%。

美國房地產價格自2012年以來每年上升4至6%;而根據過去百年的數據顯示,美國房地產平均每年上升4至6%,可見現時市場升幅仍屬健康水平。Van Horebeek不諱言,市場仍存在一些令經濟增長放緩的因素,如紐約經濟過度分散、三藩市的科技工業發展等等。不過,他指出大多數美國經濟學家都認為房屋價格會穩步上升,因此現在投資美國房地產便可早著先機,預料回報最少有3%。譬如Syracuse,當地受全球金融危機的影響甚微,每年平均增長約3%。另外,佛羅里達州的樓價已跌至高峰時的一半,由於每年到當地居住的人越來越多,其中以退休人士居多,促使租金上升。還有作為能源工業、教育和生物藥業中心的休斯頓,亦吸引不少人到來定居;而且由於休斯頓有強大的資源工業,吸引不少中國商企進駐,外地居民的住屋需求也帶動當地房地產市場的發展。

美國是全球最大經濟體,幅員廣大,人口分佈平均,而且有優越的營商環境。難怪在熱門投資國家名單中高踞榜首。美國經濟佔了全球經濟四分之一,從金融角度而言,它仍是一個大市場,當一切拾級而上,將有助振興全球經濟。對投資者而言,新興市場的財富增長固然吸引,但司法制度未及美國般完善。美國有一套很好的維護產權制度,故此美國市場一直是投資者的心儀選擇。