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東九龍逐步走向繁榮昌盛

東九龍逐步走向繁榮昌盛 論發展,西九龍的進度似乎比東九龍慢了一拍,除了只有環球貿易廣場孑然聳立,至今仍然一片荒蕪,四周更不見大型文娛康樂設施,而西九文化區計劃像是停滯不前。相反,「起動九龍東」卻進行得如火如荼。政府積極將區內大量工業用地轉為商業用途,改善社區環境,擴展道路網絡,為歷史悠久的九龍東注入生命力,香港的新核心商業區,指日可待。

重建迅速

包括牛頭角、觀塘市中心、順利、秀茂坪、藍田及油塘在內的九龍東,是香港人口最稠密的地區之一。但隨著觀塘道及牛頭角道沿線的重建工程展開,九龍東快將躍升為香港第二個核心商業區。新鴻基地產旗下的創紀之城是九龍東首座甲級商廈,吸引不少大型企業進駐,例如渣打銀行及香港國際電影節協會有限公司等,而城東誌則是觀塘新地標之一,宏利早前向會德豐購入One Bay East,而新郵輪碼頭亦已落成。

住宅方面,觀塘大部分住宅樓宇屬公共屋村。不過,隨著企業不斷湧入,加上中環租金高企,區內將會出現新面貌。目前觀塘人口超過60萬,但因區內基建設施完善,即使人口繼續增加,亦足以應付居民的需要。現時,觀塘有數十所不同類型的學校,包括地利亞修女紀念學校,以及數間特殊學校。新的公眾泳池由呂元祥建築師事務所設計,預期於2014年完工。另一方面,新鴻基地產在鄰近的將軍澳推出服務式住宅星峰薈,而皇冠假日酒店和智選假日酒店亦已開幕。九龍東的前景光明,單是啟德,政府便已承諾增加10萬平方呎寫字樓樓面面積。

土木工程拓展署在網站上指出:「啟德發展計劃是一項規模宏大和相當繁複的發展項目,規劃範圍總面積逾320公頃,包括前機場用地,以及毗連九龍城、黃大仙和觀塘一帶的腹地。經過全面的規劃和公眾參與活動後,啟德發展計劃的最終方案糅合了社區、房屋、商業、旅遊和基建用途。」這一話的確帶給市民美好的憧憬。

東西對碰

高力國際研究和諮詢部經理Joanne Lee比較東九龍與西九龍的投資前景時表示:「政府在西九文化區發展計劃的決策遲緩,加上高鐵工程延誤,引起市場對發展計劃的疑慮。而西九文化區發展計劃的時間表至今仍然未確實。」

Joanne續說:「『起動九龍東』的規劃長遠,至少需要十年才能完成。九龍東(觀塘、九龍灣及啟德區)將會為香港創造更多商業空間,長遠解決商廈短缺的情況,使本地和國際企業得以擴張。九龍東將提供優質的酒店、住宅、甲級寫字樓和商店,以及多元化的交通工具,促進香港經濟蓬勃發展。」

根據萊坊研究,香港的甲級寫字樓中,有30%的樓齡超過30年,而接近60%中環寫字樓的樓齡超過25年。九龍東的商廈樓齡較低,設計現代化,吸引不少企業轉投其懷抱,而預期今年九龍東會提供大約200萬平方呎的商業空間。九龍東會否因此而具有更大的投資價值,仍是未知之數,但在該區工作的人通常會在同區物色住宅,大型企業的外籍員工更是理想的租客。萊坊對該區的前景抱持謹慎樂觀的態度。萊坊在其《Road to Regaining Balance?》2020年寫字樓市場報告中指出,「『起動九龍東』完成後,該區最多可以提供4,260萬平方呎寫字樓。按照目前的規劃和時間表,啟德區於2021年之前可以提供超過700萬平方呎甲級寫字樓。不過,公眾諮詢和基建工程延遲亦會影響計劃的進度。因此,我們預計只有部分啟德區的寫字樓能於2020年前落成,但舊區重建亦能帶來更多商業空間。九龍東優質寫字樓的新供應量於2020年或之前將近300萬平方呎。」

儘管東九龍目前欠缺高尚住宅,但仍能繼續壓倒西九龍。萊坊總結道:「西九龍的優質寫字樓會於2020年之後才落成。」看來東九龍的發展已經搶去了市場的焦點。