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零售業變革在即

零售業變革在即過去幾年,零售舖租飆升,扼殺了小店的生存空間,小商戶因無力負擔天價租金而被迫結業的故事重複上演,傳統老店或特色小店逐漸消失。可是,形勢最近出現逆轉。核心商業區如銅鑼灣和尖沙咀的面貌在未來十年或將出現翻天覆地的轉變。

零售業帶動經濟
香港早已轉型為服務型經濟,物業租賃和商品零售對香港經濟有重大貢獻。零售業興旺對不少企業和租戶尤其重要。高力國際零售服務部高級主管Helen Mak表示:「零售業為基層提供大量的就業機會。每年有超過二十萬名中學生畢業,但並非所有學生都能夠升上大學。當中約八萬名畢業生同一時間湧入就業市場,零售業為他們提供了就業機會。」

世邦魏理仕香港零售服務部執行董事Joe Lin亦認為:「香港工業息微,又沒有天然資源,零售業對本地生產總值貢獻良多。四十多年來,香港被譽為購物天堂。以前,中國遊客尚未獲准來港,當時香港已經是台灣、日本、美國和歐洲等世界各地遊客的購物熱點。雖然香港只是一個小城市,但商店林立,商品種類包羅萬有,更不設消費稅,因此能吸引遊客來港消費。零售業對就業率和周邊行業影響深遠,在香港的地位僅次於房地產和金融。」

在過去十年,自由行的出現,令內地旅客成為本地零售業的主要客源。Joe說:「內地旅客會花很多錢購買奢侈品和高級時裝,刺激本港經濟。不少內地遊客每次消費更高達一百萬元。購物旺區的商店於是提供高級商品,以迎合他們的喜好,導致租金上揚。」

萊坊於六月進行的研究預計,即日來回的內地旅客人數會持續增加,而過夜旅客則逐漸減少,自由行旅客人數及零售額高速增長的日子將不復返。自由行的高峰期是2010年至2012年初,但隨著中國經濟放緩及旅客消費模式轉變,奢侈品銷售轉趨下滑。另一方面,韓國、新加坡和台灣亦積極吸引中國旅客,搶走香港的客源。由於舖位需求減弱,租金經已見頂,預計在未來幾年將逐步下降。

內地反腐倡廉
內地旅客的消費模式改變,與其反腐政策有密切關係。Helen認為,中國的送禮傳統已引起關注,所有人均抱持保守態度。內地的反腐倡廉一開始被認為只是作秀,但現時卻證明是大規模的打貪運動,最終令奢侈品銷售大受打擊。Joe說:「自由行旅客消費模式與本地居民無異,很多已不是來這裡購買奢侈品,反而主攻日常用品、個人護理、食品等。過去十二個月,這個趨勢明顯持續,長遠定必影響零售租金增長。2011年,主要購物區的整體租金升幅為29%,升幅只屬一般;直至去年,租金增幅只有7%;今年我們預期租金能保持平穩,即零升幅。至於次級購物區的出租率將下降10%至15%。大型零售商的擴張計劃被迫擱置,而次級購物區的吸引力逐漸褪色。

Helen指出:「在過去10年,香港是外資進入內地市場的門戶。但本地市場現已飽和,供應有限。現時,企業寧可選擇直接進軍中國市場。長遠而言,市場將會出現第二輪調整。」

本土主義抬頭
那麼,本土品牌,例如設計師品牌或中檔產品能否趁機突圍而出,進駐黃金地段呢?這或許言之尚早,但Joe不認為黃金地段的租金會顯著下跌,因為供應始終不足,租金保持高企。但Joe補充,次級購物區的業主或會給予更大的議價空間。過去幾年,他們的舖位有價有市,並堅信會獲得國際品牌青睞。但在過去六個月,吉舖不斷增加,他們不得不削減租金,以免舖位空置。次級購物區包括銅鑼灣蘭芳道、波斯富街或鄰近旺區的小商舖。由於小店和本地零售商的商品並非主打遊客生意,因此近年陸續進駐次級購物區。他說:「正如香港人初遊東京時,只懂得前往銀座。現在,他們會探索離東京市中心遠一點的地區,發掘更多當地文化特色。這是必經的過程,這些商店會提供更多元化的商品,逐漸形成小型購物區。事實上,零售區需經年累月才能演變成為核心地區,就如國際金融中心最初亦非中環的核心地帶。」

零售業或將蛻變。Helen指出,香港憑「購物天堂」和「美食天堂」之名享譽全球。但不少內地遊客已改往美國和歐洲旅遊,享受更全面的旅遊體驗。另一方面,網上購物趨勢亦持續上升。餐飲或會成為零售業未來的主要路向。Helen說:「餐廳業務不受網購影響,而遊客亦不能將新鮮的美食帶回家。正如沒有人會從銀座帶壽司回家吃。現在的中國應有盡有,所以我們需要提升香港獨有的優勢。」香港市民熱愛美食,進一步推廣本地美食,亦有助推動餐飲業發展。

Helen預計未來十年,核心商業區將會脫胎換骨,香港亦會提供更多元化的商店,適合不同類型的遊客。Joe總結:「銅鑼灣及廣東道已非本地人的購物熱點,香港人會建立新的購物區。當消費者改變其消費習慣,零售名牌亦會隨之改革銷售策略。」