樓市快訊

歐債危機對物業投資者的影響

歐債危機對物業投資者的影響歐債危機對物業投資者的影響

上一次驚動全球的金融新聞是2008年的金融海嘯,步入2011年年中便出現了另一歐洲主權債務危機。在過去的一年,我們被淹沒在崩潰的邊緣,雅典、法國和德國的街頭騷亂終於引令各國商討援救希臘面臨破產的局面。同時歐元於這數年內持續受到衝擊︰由數年前港元對換價$13跌至現今的$11。縱然這不算是一個很大的差異,但足以使歐遊更具吸引力。最新消息的是歐盟經濟主要國家-法國及德國,促成了一項協議,以幫助希臘避免違約和止血。而事件因應希臘總理帕潘德里歐提議全民公決的想法變得更壞。而其他歐盟國如比利時、意大利、西班牙、葡萄牙及愛爾蘭均對這次經濟災難影響極大。

而這次歐債危機對物業投資者又有什麼影響或是隱藏著什麼意義呢?根據倫敦萊坊住宅研究主管Liam Bailey稱︰「當主權債務危機出現,它往往對銀行業造成最大的衝擊。」而他也注意到銀行的反應與2008年時很相似。他續說︰「沒有人清楚知道風險在哪裡,所以銀行只有收緊信貸,從而令消費者或投資者難以獲得資金周轉,以致市場變得更加淡靜,因為借貸難度提高以及貸款融資成本增加。」

雖然一些地中海國家的度假屋投資市場一向都較為活躍,但物業投資市場於現今仍是抱著觀望態度。現在歐洲唯一真正仍可說是活躍的只有英國,並不屬於歐元區的它沒有受到今次危機的直接影響。不過間接的影響也令投資風險增加。Bailey說:「英國銀行給予歐洲國家貸款以及持有債券等,所以英國仍是間接受到影響的。」不過,這也同時有利於英國房地產市場,由於其安全及穩定性以及素質和英鎊的優勢,令越來越多的歐洲買家在倫敦購置物業。相反,一旦歐元崩潰並收歸為國家貨幣,它便會嚴重貶值。而這是時候出售歐洲物業嗎?或是時候與業主討價還價?Bailey補充︰「我不認為人們會開始傾銷,大多數市場的房屋價格仍是低於數年前的水平,所以並不值得這樣做。有些人嘗試放售,但市場現今難以出現合理的價格。當然,同時間也有很多的投資者於此時尋找投資的好機會,尤以樓價因歐債危機而大幅下滑了60%的一些地點。」

最後,這將維持多久呢?底線又在那裡?Bailey說︰「德國按價值計算仍然是世界上最大的出口國,當中一半的地方擁有甲級的經濟體系;而有問題的另一半-一些地中海國家,如希臘般尚未能控制支出。不過這絕不是一個簡單的過程管理。」任何救市計劃都是取決於國內的利益及需求,外國國家根本無法理解。他說:「我猜想以長遠來說,未來的狀況仍是樂觀的。但是如果正在尋找物業投資的您,務必牢記的問題是政府有可能增加稅收以作融資用途。若然您現在因低價而在希臘置業,但同時您亦可能要承擔繳交較高的稅項。」