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東九龍•第二個商業樞紐

東九龍•第二個商業樞紐東九龍商業區發展能否舒緩商廈短缺的情況?

眾多大型本地及跨國企業為了形象及地位,都會堅持選址於中環或金鐘的甲級商廈,如置地廣場、太子大廈、國際金融中心、交易廣場、怡和大廈、歷山大廈、長江集團中心、遮打大廈及太古廣場和力寶中心等。此外,這些區域或是相連的區域也興建了多幢高級的酒店及服務式住宅。但中環及金鐘的土地供應量已達飽和,可發展的空間也非常有限。除了皇后大道中的陸海通大廈以及麗思卡爾頓酒店舊址的麗新集團發展項目之外,在2014年或更遲的時間,中區便再沒有新的項目發展了。而2013即將展開的九龍區發展項目佔地超過2百萬平方呎,意味著東九成為標誌性商業地標的開始。

高力國際於十月底的研究報告指出,九龍東可以很快便迎頭趕上尖沙咀寫字樓的租金價格,並認為於施政報告中公佈的交通及土地發展項目將令東九成為第二個中環商業樞紐。一直被視為新興的商業中心,從啟德機場伸延至九龍東的觀塘道-目前預計將擁有11萬平方呎的商業用地面積,比港島東的還要多。高力國際亞洲區研究及諮詢部執行董事Simon Lo說︰「中環甲級商廈於9月份的租金維持於2008年7月之高峰期的底於4%以下,反觀東九龍則錄得呎租$30之創新高價位,相比海嘯期間升幅達12%。」

明顯地九龍東於不久的未來將成為香港的一個主要商業樞紐,但Simon則不認為它會第二個中環區,反而是另一個獨立的商業區。他認為如果沒有足夠的和適當的住屋及設施項目發展,這是很難取得重大的進展。現在的它似乎較為適合作後勤辦公室之用,而高級管理層將繼續堅持中環。環顧香港其他現有的商業中心區域︰尖沙咀沿彌敦道及廣東道充斥著多個服務式住宅及酒店,以及包羅了多間優質的餐飲及購物店。西九龍則集住宅、零售及酒店發展於一身,在環球貿易廣場開放後,預計該區將更為蓬勃。而九龍東卻處身於一個非常不同的位置,Simon稱住宅發展的比率較底是需要解決的問題。他說︰「這便是政府基建計劃的重要性。沒有基建的支持,什麼也不會成功,所以首先要制定整個基建計劃去配合發展。」

擬議單軌鐵路將連接主要的港鐵線至沿海地區,以推動租賃及銷售率以及令整個地區更具吸引力。儘管如此,投資者的好奇心已經達到頂峰。根據高力國際的調查顯示,超過一半的香港藍籌住戶表示於租約期滿,他們會考慮搬遷至東九龍區,另超過三分之一會考慮增加在東九的投資。東九龍的計劃包括了上述的單軌鐵路發展(將於2013年啟用),港鐵連接沙田至中環(2015年)及把現有的工業大廈轉化為商業寫字樓用途。高力國際總經理Fiona Ngan稱︰「投資者對東九龍的未來是非常樂觀的,儘管全球經濟疲軟,他們仍然對東九寫字樓市場充滿信心。我們預期東九龍寫字樓的銷售價格於未來6個月會上升2%至5%。」