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樓市下半年展望

轉眼間,2014年已踏入7月份,今年已過了一半,筆者借此回顧上半年的樓市情況,及展望下半年的走勢。根據差餉物業估價處的物業售價指數顯示,上半年樓價指數整體樓價由13年12月的245.1,降至14年4月份的244.6,只是下降了0.2%;細單位表現雖然比較好一點,由13年12月份的263.9上升至14年4月份的264.4,上升了約0.2%,但也只是窄幅上落。但若在市場前線了解,情況又不一樣,尤其是踏入5月份後,細單位經過年初牛皮之後,又開始拾級而上,缺盤之聲不絕,以沙田第一城為例,年頭還有一些低層、質素較次級的單位,成交價於300萬元以下;而現在普遍也要330萬元以上,高層連裝修的優質單位,成交價更曾經超過370萬元,這又回復至樓市高峰的價格。

至於換樓市場,一手與二手就出現不同的情況,二手由於業主惜售,除非業主有套現壓力,否則減價幅度有限;但一手市場發展商的存貨則越來越多,政府推出的地皮也陸續有來,故大部份都傾向以二手折讓價來促銷,與以往跟二手有兩成或以上的溢價,可以說有天淵之別。所以,單從政府的統計數字,換樓市場的樓價好像沒有太大跌價,但若以一手新樓計算,樓價跌幅已達20%。



故此,若單從政府的報告指出,似乎完全無法幫助了解,現時物業市場內不同種類樓宇價格的變化。筆者在去年底估計,2014年的樓價會先調整,後平穩的局面,而中小型住宅的表現會比豪宅為佳。但由於受到政府放寬DSD(雙倍厘印費)的措施,令樓價提早完成調整,而且樓價調整幅度亦只是輕微。筆者估計,樓市下半年又會先出現旺市,一手樓繼續以平價吸客,銷情暢旺,也帶動二手成交回升。

不過,筆者不相信樓價會可以在此水平繼續大幅攀升,上車盤受制於買家的財政能力,一輪上升之後,必須回氣,加上加息的恐懼.雖然當今暫緩一下,但難保下一季又作翻炒2015年的加息機會;中高價物業仍然受辣招及按揭難的影響,當累積的購買力在第三季淡消化後,第四季能否持續也是個大疑問。

再者,筆者對近期香港政治生態十分悲觀,泛民跟建制派的水火不容,整個社會越來越分化,政府的施政受到不同勢力的阻撓,香港的未來發展實在令人擔心。在政治不明朗的環境下,加上辣招,樓價繼續上升的動力相信有限。

刊登日期: 2014年7月3日