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大跌市有利 上车客误解

早前立法会正式通过双辣招,不少暂且观望的放盘业主,由于希望破灭的缘故,部份失望的业主,愿意更弹性地处理买家还价,市场所见,一线前领的指标屋苑,成交价一般回落了5%左右,而二线的大型屋苑,造价更调整接近一成,单幢楼方面,跌幅较瞩目的是一些标榜迷你豪宅的住宅。

市场频传出豪宅劈价蚀让,并且波及一些簇新入伙不久的大型地铁屋苑,就本人理解,致命原因是中央政府进一步加强执行金融市场化措施,内地资金压力持续加大,引致持有香港物业的内资被迫抛售物业套利,甚至要斩缆止血,将余资回拨国内营运周转。个人估计,楼价千万元以上,位处非传统豪宅区的住宅,或入伙不久的大型住宅,将会出现更多劈价蚀让或以银主盘形式成交个案。



普罗市民最关心细价楼的动态,虽然价格已有调整,却和不少买家联想的大跌五成,憧憬「执平货」有很大距离,更是一厢情愿的想法,一来因为建筑成本不断上涨,现在普遍每呎达三,四千元,工人长期不足,社会又拒绝输入外地建筑工人补充,单靠发展商提高及改善工程效率节约成本,确实难以抵消工资的增加。

特别是细价楼的潜在用家入息有限,令发展商不得不更审慎考虑投地的预算上限,近月两次流标的天荣站上盖,以及另外两幅屯门地皮,中标价每呎仅二千多元,成交价回复十多年前水平,发展商如此保守,相信原因在于没有销售把握,加上项目落成时踫上香港普选最敏感时段,投资风险激增。故此发展商选择投资更有保证的市区及优质地段,显然更有胜算!

很多人忽视了跌市更难入市的事实,特别是首期不足的上车客,当楼市大跌时,银行估价也会跟随市况不断下调,甚至更加保守。同时,银行为保障贷放资金安全,会更严格筛选借款人的质素,此外,纵使买家有胆量在楼市大跌下入市,也得准备更多现金支付估值的差价,还要重新衡量加息,经济环境剧变的影响等问题,故此,以为楼市大跌有利更多买家入市,只是一个美丽的误会!

刊登日期: 2014年3月10日