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亚洲市场的顺流逆流

亚洲市场的顺流逆流世事难料。一月时,日本抢去亚洲房地产市场焦点;泰国仍是热门旅游胜地;同一时间,香港楼市深陷泥沼,前景未明。现时三地时局诡谲多变,物业市场走势亦变得耐人寻味。

重量不重质
自额外印花税於去年二月实施後,香港住宅市场首当其冲。2013年,住宅成交量创15年以来最低,仅多於5万宗,而豪宅成交量不足700宗。唯独逾亿元的豪宅交易录得36宗,与2012年的38宗相若。

高力国际最新数据显示,楼价持续下滑,交易量仅轻微上升,可见市民对楼市抱持审慎乐观的态度。高力预期,中小型住宅及豪宅的租金和价格将於2014年下降,租金跌幅在8%以内,而楼价则在20%以内,市场需求由用家主导。高力国际研究及谘询经理李梓王柔认为,发展商积极推出多种优惠条款,带动销售气氛。她表示∶「最近的一手楼宇项目均提供具吸引力的优惠以刺激销情,其中包括额外现金回扣。」

住宅买卖部行政董事潘伟基亦认为一手楼的销售折扣有可能迫使二手楼业主减价推盘。他指出∶「近期新盘开价吸引,拉近与二手盘楼价的差距,部分过往对售价企硬的二手盘业主不得不降价以接近准买家的预期,藉以促成交易。」因此楼市略为回暖,成交增加,这在半年前确实难以想像。

政治危机
并非只有香港的市场迥异,自去年十一月,泰国再次卷入政治动乱,最终演变成流血冲突。根据英国广播公司报导,防暴警察在主要街道进行清场行动,过程中造成四人死亡。目前泰国面对复杂政局,总理英禄拒绝下台、官员贪腐、城市人与农民之间的分裂,政治危机随时一发不可收拾。

世邦魏理仕泰国执行董事及研究和谘询部主管James Pitchon表示∶「这次示威对曼谷市中心的破坏远不及2010年的红衫军事件,房地产市场反应较慢,并非如货币或股票市场般受到即时影响。」曼谷写字楼的吸纳量於2013年持续回升,是自2005年以来最多,主要因为写字楼新供应有限,及空置率低於10%。然而,面对当地政治危机,消费者信心下降,商业投资者的态度亦变得谨慎,特别是来自海外的新企业。Pitchon续指,泰国的跨国公司对当地的不稳政局已司空见惯,一般集中於长期部署。

但接二连三的骚乱会否令投资者最终放弃泰国市场,James对此不以为然。他认为泰国邻近的竞争对手,例如缅甸、越南、印尼等均缺乏大型基建,或会令投资者却步。至於影响泰国住宅市场的主要因素,存在於中档住宅的新供应量及多少属投机性质。James总结∶「银行和投资者将会密切注视发展商於未来数年销售的楼宇,以评估他们的销售能力。」

载沉载浮
除了泰国外,日本的前景亦不明朗。二月中旬,日本报告2013年第四季的经济增长疲弱,令人质疑安倍经济学的成效,以及日本能否承受提高销售税至10%的影响。仲量联行日本研究部主管Takeshi Akagi指出∶「2013年第四季的国民生产总值升幅仅0.3%,远低於预期,然而,本地私人物业需求连续第四季增长强劲,企业资本投资亦大幅攀升。」尽管消费於同期上升,但这可能是因为销售税即将提高,促使人们提前消费。

仲量联行资本市场部主管Akihiko Mizuno表示,安倍经济学增长战略的「第三支利箭」是对日本传统受监管领域,如农业、医疗、就业制度等进行多项改革或宽松管制,预期历时较长。现时日本企业收入逐步上升,遂增加招聘毕业生,改善了社会就业情况。不少企业亦考虑提高工资,预计政府的税收将会递增。结合四月份销售税增加,政府应有足够能力解决庞大的赤字问题。

虽然日本经济仍有隐忧,但Mizuno预期,实体经济复苏,消费物价指数有望上升,对物业市场产生正面影响。IP Global香港区的研究亦指出,物业税项减少、借贷成本下降、圆汇转强,以及新楼供应有限,均使日本地产市场得以保持魅力。而仲量联行估计,今年日本的海外投资将由13%跃升至20%。综观香港、泰国及日本这三个主要亚洲市场,走势令人捉摸不定,相信到了下半年,又是另一番光景。