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私人投资的进化论

私人投资的进化论

提升投资英国房地产的层次

在过去数年, 高力国际、KingSturge、仲量联行、第一太平戴维斯及其他代理和发展商均纷纷在港举办物业展销会,以发售英国伦敦的物业。而展销会亦会巡回至新加坡及上海等地,有些机构会於高级酒店设立展展销厅来吸引买家,有些则以务实的形式,把展销厅设於办公室。而香港被选为主要的展销地,是因为它拥有强大的市场,并且在亚洲区仍然稳占首要的位置,以吸纳海外的投资。

不论是Argent发展的King’s Cross重建项目、第一太平戴维斯所展销的Strata,以及近期仲量联行展销位处Battersea的丽晶酒店,几乎所有物业展销会的形式都以介绍物业的风格、位置、价格及面积为主。芸芸的例子不胜枚举,而展销会的成功更是明确显示出海外物业投资者的市场仍然蓬勃。

尽管伦敦的房屋供应量仍然紧缩,但近来的趋势显示,英国银行贷款审批日趋谨慎,此举令发展商所面对的障碍也相应增加。当地人对物业的需求量及由海外移居英国工作的人口持续上升,所以发展商转移寻求亚洲投资者的支持,以解决融资的问题。正如仲量联行香港国际住宅物业部经理MichaelGlancy说:「由於贷款审批困难,所以我们预料发展商将继续以开放的态度寻求合资夥伴。现在,我们已设有专业的团队,以负责协助发展商於亚洲区寻觅合适的合资夥伴,专注发展这类别的商机。」随著贷款审批紧缩,英国发展商一直在寻找个人投资者(例如那些单一单位投资),以及住宅、零售或商业物业投资或合资企业。

於今年的五月份,仲量联行收购了另一房地产顾问公司 ― King Sturge,它们预计这将令公司可进一步拓展及扩充国际物业投资市场之业务,并提供一站式投资服务予客户,包括搜集亚洲区内的主要投资者,及让业主和租客获得最高的利益及回报。Glancy认为成立合资企业便是在投资路上迈出了一大步。他说:「投资者通常会从较小的物业投资作为一个开始,继而向更大的投资建设发展。这些投资者通常将一些较小的物业投资视为自己的个人财产投资组合。而对於那些正在考虑重大投资的人士,仲量联行会提供可行性研究服务、尽职调查及财务分析。鉴於大部分发展商寻求的是单一的投资者,而不是多位投资者的集资形式,所以财务分析是一项非常重要的资料。发展商通常会寻找单一的投资者,以保持简单化的合资协议。投资者跟投资项目一样是非常多元化的,有些投资者纯粹是为了经济利益,只希望成为一位无声的合资夥伴,亦不想让公众知道,只关心资本回报;而其他人则可能想成为一个公开式的合资夥伴。」

相反地,单一物业单位的投资也有其优势。资本值的肯定或租金回报率在伦敦物业市场是非常稳健的,不过Glancy提出:「合资公司的好处是可以得到巨大的回报,以作一些合资或一系列物业单位投资。而这一切都取决於投资的类别,不过购置一系列物业单位则可以较低的价格购买得到,而这就能增加租金的回报率,此外,於放售的时候也可令整体回报更高。所以,如果你现在持有一个或两个单位,及额外的资金,那麽你的下一步将可能是合资投资。」