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一手新例实施,楼市浮现新格局

一手新例实施,楼市浮现新格局地产代理须列明住宅物业实用面积的新规定,已由二手住宅销售,全面实施至一手住宅销售。单位实用面积是指实际上居住的空间,不包括升降机、会所、窗台、走廊等等。有人认为,市场仍在适应二手销售条例,在此短时间内实施一手新例,难免造成混乱。然而,新例却得到不少物业买家的正面评价。

《一手住宅物业销售条例》於今年4月29日起生效,一手住宅物业销售监管局(销售监管局)正式展开运作,以确保条例有效实施。新条例的目的,是创建一个清晰、公平和平衡的机制,以增加销售的透明度。条例生效後,违反有关强制性规定属刑事罪行。

根据销售监管局的网页资料,一手新例包括有关广告、失实陈述及传布虚假或误导性资料等条文。网页中提到∶「条例就一手住宅物业销售事宜,在售楼说明书、价单、示范单位、披露成交资料、广告、销售安排,以及临时买卖合约和买卖合约须载有的条文等方面,订立详细规定。」对於其他物业市场而言,新例符合商业道德,但若应用於异常波动的香港市场,则似乎是另一种说法。究竟有关条例对整体市场带来甚麽影响?

站在买家的角度,新例能够增加销售透明度,保障买家不被市场资讯误导。高力国际(Colliers International)住宅销售部常务董事Ricky Poon表示∶「新条例规定卖方在有关住宅物业推售日期前三天提供价单,无疑让买家有更长时间考虑是否购买有关物业。」

物业顾问服务公司莱坊(Knight Frank)表示,有发展商不惜减价促销,务求在新例生效前推出未出售的住宅单位,以省掉修改售楼说明书的麻烦;但有市场人士认为发展商急於推售,某程度上是避免全面披露物业资料。另一方面,莱坊董事兼大中华区研究及谘询部主管林浩文指出,一手住宅物业销售监管局自成立以来,只有大型发展商推售新盘,包括太古地产的Dunbar Place及恒基兆业地产的逸(Green Code)。林浩文估计未来两、三个月推出市场的一手住宅单位供应有限,故短期内一手市场将持续疲弱。」

仲量联行的香港董事总经理及资本市场部主管曾焕平同样认为,条例将会影响新楼供应量。他指出∶「由於发展商需时适应新例,修改销售文件及其他细节,因此新例将延迟发展商推售新盘的步伐,对全年整体新房供应带来冲击。」市场早前预计今年将会推出1万3千个新单位,不过新例生效後,新盘供应或会下跌。当楼市出现调整的时候,大多数人采取观望态度,静观其变,这是香港地产市场的特色。曾焕平补充∶「由现在至九月,市场表现将持续淡静,相信要到今年第四季才会有改善。」

受到近期的抑遏楼市措施影响,莱坊预测2013年中小型住宅价格将下跌10%,豪宅价格下跌约5%,而全年整体住宅成交量将下调10%。仲量联行亦认同有关预测,该行五月份的数据显示市场表现疲弱,物业销售量较上月下跌了24%。随著卖方因应市场需求减弱而下调价格,中小型住宅的资本值下滑2.5%。

不过,曾焕平认为现时市场表现疲弱与新条例没有太大关系,他说道∶「一手住宅销售条例实际上是相当好的措施,虽然有点繁琐和复杂,却可提升住宅销售的透明度和公平性,保障买家的权利。」他认为现时市场表现沉寂,主要受到连番的「辣招」所影响,豪宅市场更是当中的重灾区。高力国际指物业成交量持续受压,预计豪宅价格明年将平均下跌10%。

事实上,销售监管局旨在堵塞一手住宅物业销售的漏洞,例如要求列明物业实用面积,以保障买家的权益。曾焕平补充,香港应采用伦敦的内部楼面面积去注明单位的实际居住面积。虽然新条例尝试订出统一标准,但市场对於这些标准的理解,仍然存在分歧。可见,即使列出单位实用面积,亦不代表实际的居住空间。但无论如何,新例生效後,售楼说明书的确较以往清晰。新条例能否取得显著成效,还有待时间验证。