楼市快讯

低开高收


从事地产行业逾30年的韩家辉,有一半时间在发展商内负责销售新楼和投资买卖工作,于市场最前线看尽充斥大量资金的香港楼市。经历多次金融危机及政经动盪后,「香港楼」仍然是港人喜爱的投资工具,对于楼市于去年第四季跌入低潮,及后短短数月重拾升轨,他预期今年楼价「年尾贵过年头」。

恒地营业(二)部总经理韩家辉认为,目前四大类买家群中,当中以本地上车客仍是2019年最活跃族群。他说︰「有行家(发展商)近月开售的全新楼盘,销售反应良好,购买力回流便看到用家的足迹归来。」韩氏不评论其他发展商的销售手法,但市场气氛的确好转,无论一手及二手买卖交投均转趋活跃。

他指气氛转好,首先是受到去年中美贸易战事件所造成的小震盪影响,令部份业主因心理影响而噼价卖楼,指「有个别屋苑楼价下调了一至两成,反而吸引了过去上不到车的买家,给予这些上车客难得的机会。」韩家辉认为去年底的楼市是一个巩固期后的反弹市,更指「想不到那麽快便完成短暂的调整期。」

上车需求大


韩家辉说︰「单看有逾27万人入表申请居屋,已反映市民上车需求十分大,纵使有一成回流私人市场,对私楼市场已有很大帮助;何况每年约有五至六万个新婚家庭诞生,他们可能会选择租楼、买楼或与父母同住,不可忽视这些自然的新增需求。」

他表示,向隅客回流对私人市场也有很大帮助,综观最近上车盘的吸纳能力并无削弱,同时投资收租客开始活跃,有实力的买家更买两伙或以上,所以楼市动力有增无减。至于年前活跃豪宅市场的内地客暂时不是主打族群,他们对物业需求只限于豪宅和超级豪宅,而这类物业则可说是可遇不可求。

近年很多楼盘在销售时均喜以豪宅自居,令市场充斥着不同种类的豪宅,但到底怎样才算是豪宅?韩家辉说︰「现时豪宅的定义有点模煳,大致可分传统豪宅、地区豪宅和超级豪宅,但什麽类型的豪宅也有它们的捧场客」,他更特别提到将军澳豪宅价也达每方呎4万元,甚至贵过传统区份,反映了新一代豪宅买家可能接受了非传统区份物业「豪宅价」。另外,资金太多而传统豪宅新供应匮乏,亦造就新豪宅的诞生。

今年恒地(二)部共有五个全新楼盘登场,包括大角咀利奥坊三期、西营盘艺里坊二期、北角维・浚汇、西半山罗便臣道62号C和尖沙咀德成街2号,合共逾1,200伙,除了西半山项目乃传统豪宅区,其他均为市区传统地段,连同三个今年内入伙的新盘馀货,总数涉及约1,800伙,当中新界北区高尔夫・御苑可于第三季以现楼形式出售。


加息机会降

第二个令楼市最近从整固期回顺的原因,他指主要是由于美国联储局多番暗示,预期美国经济未有像预期般復甦,故令今年加息次数存在变数,意味息口上调阴影暂时解除,加强了买家入市信心。

当问及过去数年发展商向买家提供高成数按揭之情况,韩氏表示,相关安排只是想给予买家多一个按揭组合选择,但观察所得并没有太多买家广泛使用。他说︰「以集团旗下楼盘为例,不少最初选用高成数按揭的买家,其后改用传统的即供按揭,反映客户群实力充足,最后并不需要这类按揭产品,因此相信选用高成数按揭不会是市场主流。」若果楼价回升势头持续的话,他料「今年底楼价很大机会高过年头。」据提供的资料显示,恒地(二)部去年底一手销售楼的销售金额约200亿元,韩氏表示每年均以销售伙数为准,暂难以推测全年销售金额目标,因为可出售的伙数未必会全数在2019年推出。

一手住宅物业销售条例,在2013年4月29日实施至今接近6年,经过多年后发展商是否已经适应?韩家辉认为,发展商已在短时间内适应条例,对于新例的要求亦配合良好,运作畅顺。

问及近年细单位当道,买家对单位内部有何要求时,他指买家普遍对单位内实用性要求相当高,亦对物业软硬件的品质十分重视,例如大厦的高科技附加设施等等。他又表示,现时新界地区与市区楼价的差距,虽然已较多年前拉近了不少,但仍有一至两成的距离。与此同时,中、港两地交通往来时间缩短,不少港人更要经常往返内地城市公干或上班,对新界地区住屋需求起了变化,因此也有一定数量的人选择在新界置业。他说︰「自粤港澳大湾区公布了规划大纲,粤港两地加强了商务机会,港人北上工作或内地人南下置业,将深化新界区住宅的客户群,在这方面地现存的土地储备具相当优势。」

恒地拥庞大土储

据地2018年中期报告显示,目前公司在新界区拥有约4,530万方呎农地,是全港拥有最多新界土地的发展商,包括在元朗洪水桥新发展区拥有约647万方呎土地、粉岭北、坪輋及打鼓岭则分别拥有240万方呎和245万方呎的土地,单是三个地区便合共持有约1,132万馀方呎的地皮。

年报又披露,集团透过不同途径补充土地储备,在去年度包括斥资约159.58亿元,购入两幅位于启德区的住宅地皮,可建楼面面积为110万方呎,预料可以于2022年分期落成,至于多年透过私人收购合併发展的更不计其数,可见在楼市持续平稳下甚至回復升势时,地在发展土地成本上佔有优势,毋须在静市时透过减价招数来卖楼套现,集团于资金上未有出现压力。


另谈及特区政府在觅地建屋上,经年被市场诟病为「有心无力」或「纸老虎」,只是提出些空泛而不切实际的空想,拥有测量师专业资格的韩家辉,趁机替政府辩护,指现届政府有决心做实事,不过,由于觅地建屋涉及觅地和规划等漫长过程,更需要达到社会共识及时间处理,故现阶段以各种方式寻找新地皮(或填海)的计划,相信要中、长期才可见到实质成效。

总括而言,韩家辉指「砖头文化」在中国人社会根深蒂固,楼市虽有起有跌,但「买楼长线始终会升」的传统智慧仍有道理,认为买楼是在众多普遍的投资工具中乃最稳健的。