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买楼宜设冷静期

5月中,长江宣布取消雍澄轩的所有买卖交易,由发展商主动取消交易是非常罕有,买家只能按合约索取赔偿,但由于物业没有成交,物业代理能否收到佣金,顿成问题。站于法律上,必须依靠发展商与代理行签订的委托书条款而决定,而根据笔者了解,发展商已付部分佣金,而按多数发展商的条款,代理行能追讨余下的佣金机会甚微,以往也有部分买家,因个别不同原因挞订不买,代理也没有权利收取佣金。

相反,在二手物业买卖,尤其是住宅物业,委托书则由地产代理监管局依法例制订,内容规定代理行只需订立一份具约束力的合约,便有权收取佣金。换句话说,无论买卖任何一方,无论任何原因,在订立买卖协议后改变主意,佣金则需要按照委托书条款支付,所以在现有的一手及二手市场做法,存在差异。

站在物业代理的角度,签订一份具有约束力的买卖协议,已经完成委托书的责任,也完成了买卖过程中的主要责任,收取佣金实是理所当然。相反,站在消费者的角度而言,买卖楼宇无论是自用或是投资,都是一项重大的决定,过程中涉及很多环节,若最后未能成功交易,又要赔订又要赔佣,损失惨重。在市场上,不少投资产品或保险产品,都设有冷静期,以让消费者有足够时间去考虑,不会因一时之兴,忽略了其他重要的相关考虑因素而蒙受损失。



参考外国的例子,也有不少设立冷静期,但观乎香港物业交易的数量及速度,一向都比较快速,一下子改变这种习惯不容易,但当局可参考一手住宅销售条例,设立变相的冷静期,在签订正式合约前,毁约杀订的赔偿金额限定在一个百分比,例如5%。而且买卖双方在与代理的委托书中,应修订条例在冷静期过后,才需支付佣金。

此举一方面令毁约方有一定的损失,但设有上限,而且由于代理要在冷静期过后才有佣金,就不会盲目推销,反而会确保服务妥贴,否则一旦客户取消交易,所有功夫便会白费,对提升服务有一定裨益。

刊登日期: 2013年5月23日