楼市快讯

分析北上投资趋势

分析北上投资趋势

当一众投资者倾向北京房地产市场的时候, 内地的楼市走势又会变成怎样呢?

过去数年,北京(及上海)的楼市一直 都出现过热的现象,一旦中央政府推出新措 施,内地楼市旋即降温。措施包括限制外资 购买、调高利率及收紧首期成数,此外还加 强售前法规和贷款政策等等,这些都直接令 楼市於去年年底放缓。高力国际发报的第四 季度北京住宅物业市场报告指出,各类的 物业供应量增长而需求疲软,空置率高达 逾20%,豪宅及别墅的租金有轻微下滑的表 现。除了持续的紧缩措施外,本年初推出的 物业税对投资者亦构成一定的阻力。

尽管中国的经济基础强劲,但投资者都 抱以观望态度。高力国际的报告预测通胀压 力持续攀升,现金充裕的投资者仍会选择投 资房地产以减低风险。跨国公司推测住宅工 程量将会减少,基於严格的预售法规,每平 方米的资本价值在2011年将稳步上升。即使 投资热情被压抑,从最近收紧的宏观调控和 金融政策来看,地产将继续成为对冲通胀压 力和回报最大的长期投资。因此,在北京的 房地产仍被看好。

IP Global物业投资董事总经理及分析家 Tim Murphy说,过去五年北京促成了9亿美 元的纯房产投资值,不过他认为现有的投资 量将会缩减。中央措施令市场放缓,经过数 月的通胀高企及利率上升,上海和北京市场 将会放缓,而未来数年亦可能要面更多的挑 战。而一向投资谨慎的IP Global认为,於国 内投资需要考虑到人民币的汇款途径及能否 获得抵押贷款,反观在香港投资则不须要 承担类似的风险,而由於香港及中国相关 性很好,所以走势亦有相对性的挂钩。

而Tim Murphy更说房屋供应量并非是 一个长远的严重障碍,短期的供过於求情 况在许多大城市都有发生,就算供应数量 回落,但由於中国正有大量的移民计 划,因此供应量也绝对能够保证。而 楼市起落的关键始终是投资者的负 担能力,不管在任何地方,负担能 力是驱动楼价的命脉所在。一般置 业人士都需要借贷,就算楼价降低 50%,但如果一旦出现大幅度的加 息,整个市场也会立即崩溃。

基於新兴的中产阶级及家庭数目 的增长,利率低企,物业只占收入比 重的5%,所以很多国内业主都有能 力持货於手。但如果利率上调,供楼 负担占据收入之30%或40%之时,市 场将会立即遇上大量的抛售及供应量 急遽增加,令危机出现。一切不可预 计的因素将影响楼市的波幅,可能 令北京的房地产市场出现极大的差 别。