楼市快讯

地产之城


香港居住及工作的人都知道,香港是一个单一经济的地方,依赖所谓的四大支柱行业,包括金融服务业、旅游业、贸易与物流业,以及工商业支援及专业服务业。这四大行业在2017年有近180万僱员,差不多佔本港劳动人口一半。

儘管如此,香港的经济活动及公共收益有大部份是来自地产业,包括卖地、物业税或印花税。值得注意的是,物业的经济价值从来不包括在政府统计处的数据内,但不表示其价值不重要。目前利率上扬,楼价下调,写字楼供不应求,零售租金疲弱,到底是甚麽因素令物业市场对香港整体经济举足轻重呢?


公众利益

首先,香港是单一工业城市,一如澳门依赖博彩业收益驱动城市发展(有指所佔比重接近50%),香港亦不相伯仲,在2018年9月,政府全年卖地收益总值约510亿港元,较特区政府2018-19年预算的6,000亿港元为少(2018年的卖地收益会计入下一年预算案中),不过,补地价及印花税就佔了总数的36.5%,1990年代初只有26%。香港仲量联行研究部主管马安平表示:「政府在这方面一直为人诟病,没提供任何诱因令地价更便宜,这政策于未来需要解决。我们仍有半数人口居住在公屋,不会产生任何回报。」

高力国际研究部总监石峰回应:「香港是个低税率的城市,政府需要维持收入以支付基建及支援各种福利计划。我不是说卖地收益要来抵消税收的问题,但这是政府维持收支平衡的方法,所以卖地十分重要,而高地价就变成高楼价。」楼价低表示印花税收减少,差饷收益亦会降低。在1997年亚洲金融危机后,香港的财政预算价值损失了3%,因为没有卖地收益,而当时卖地收入佔财政预算的15%。这问题或许可透过数量来填补不足,但随着交易宗数减少,仍有待观察。

在香港的主要行业之中,房地产最受情绪影响,而情绪亦直接影响消费——几乎是各种经济的支柱。在2019年,利率上升有可能令按揭供款增加,为确保贷款人有能力还款,香港金管局在过去五年实行较低的按揭成数,但不包括由发展商资助购买的新楼。

按揭还款高表示业主的现金减少,可支配收入相对减少,消费变得谨慎:不会经常出外用膳、减少看电影、不买最新的潮流产品。对那些要储钱缴付大额首期的买家而言,楼价上升表示他们要用较长的时间储钱,且要减少支出。金管局在2001年解释物业与宏观消费之间的关係时写道:「消费支出倚靠家庭财政资源,而家庭财富就是这些资源的重要部份,所以楼价改变会影响消费。」在1997至2000年的亚洲金融危机期间,楼价跌了50%,个人财富大受影响,这就是所谓财富效应,跟随楼市及股市波动。


投资未来

自2018年秋季起,生指数大起大跌,未能稳定楼市,一旦物业市场持续低迷,将令银行陷入困境,因机构和个人投资者透过向银行借贷入市,不良贷款会影响银行的借贷取向及借款额。金管局已尽力确保银行体系健康,但若银根收紧,即使是现金充裕的发展商也会受到影响,发展商减少住宅项目的同时,也会减少兴建供应本已紧绌的写字楼,当缺乏写字楼,香港在区内的竞争力会受到影响。这突显出物业的重要性,没有新公司进驻,便会影响180万的劳工。

然而,房地产除了价格、租金回报、写字楼出租数据及作为零售市道指标的商舖租金外,还有其他方面值得留意。香港的「自由市场经济」及低税环境表示香港人就读公立学校需缴交学费、入医院要付行政费、使用公众运动设施要付费。再者,香港没有任何退休金制度,强积金如何也不能算是。银行现时的存款利息偏低,住宅物业成为退休储蓄的主要来源,确保退休后有地方居住,又或退休后把物业卖掉,改到生活指数较低的地方养老。金管局表示:「房屋对许多家庭而言是最重要的储蓄。」

马对此表示同意:「首先,一般而言,香港物业长远是累积财富的好工具,在30年间,複利滚存约为7%。其次是,楼价有起有跌,可以像股票一样买卖。香港没有社保,所以最好是在退休后能有一至两个物业收租作为收入,你或可以到马来西亚生活,每月只需15,000至20,000元,已可以过很好的生活。」

还有一个无形的原因令特区政府倚靠房地产业,石峰表示:「香港人在房地产市场十分活跃,不单是家庭要有个居所,更是项投资工具,可以留给子女。不单是香港人,传统上,中国人喜欢买房子,这是他们建立财富的重要一环。」