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全面放宽楼按 楼市健康发展

早前楼市热门话题离不开财爷陈茂波称在合适的时机,考虑放宽楼宇按揭成数。其实自2009年开始,政府为了压抑楼价先后推出了十多次「辣招」,当中有些是有效的、有些是无效的、甚至有部份是有反效果的。在楼价月月升值的情况下,这类政府政策一向是推出容易,退出困难。

现今楼价正在下调,平均幅度在2018年第四季已有近10%,估计2019年中国经济下调的背景下,加上中美贸易战,英国脱欧危机的阴影,正给予香港政府一个良机去检讨及调整一下「辣招」。当今「辣招」可分两大类:其中一类是需求管理措施,透过额外印花税、买家税花税,双倍印花税等等税项,去压抑投资及打击投机。另外一类是收紧按揭成数及压力测试条件。前一类只针对拥有物业者;后一类则影响全体买家,不论是否拥有物业。

笔者建议第一项要检讨是压力测试,虽然美国联储局多次加息,香港银行都仍然水浸,只追随了1/8厘的加幅。而美国未来的加息幅度也有限,压力测试的制度,实在有检讨的必要。另外,按揭成数也由七成降至六成,1,000万元以上的物业更只有5成,大大提高了换楼人士的首期数目,上车盘还可以利用按揭保险去应付首期。不少换楼人士就只能望楼轻叹。换楼失败,本身的细单位自然不卖,反而利用换楼资金去协助子女上车,加大了「上车货」的需求,一来一回,上车盘价格自然飞升。再者换楼链破坏,形成二手市场冰封,成交量大幅下跌,买家唯有选择一手楼。发展商藉着可以提供高成数按揭,成功抢夺了二手市场买家。

笔者建议回復楼按至最高楼价七成,恢復市场正常运作,一旦二手换楼市场復甦,二手上车盘供应便会增加,对压抑上车盘的价格有帮助。笔者强调并不是「撤辣」,而是调整。目的是让「辣招」发挥更佳的效果之馀,也尽量减少「辣招」的后遗症,让楼市更健康地发展。