楼市快讯

宏观楼市

香港不是唯一面对挑战的国际城市,买家及投资者对昔日热门地点如澳洲及加拿大转趋谨慎态度,因楼价飙升及税务改制,另外还有利率上升风险、影响全球的中美贸易战、英国脱欧事件等。纵然有一连串複杂事件,市场表现超出预期的好,为2019年缔造相对稳定基础。


胜于预期

莱坊环球研究部主管Liam Bailey在其湾仔办公室表示:「我认为环球市场表现较预期好,部份原因是环球经济胜过预期。在2017年底,环球经济前景乐观,但受贸易战和中国债务危机所影响,人们开始担心环球经济放缓。事实上,撇除英国脱欧影响,经济增长却持续强劲,令市场维持较预期长的稳定状态。简而言之,市场前景乐观,但楼价升势会放缓。」

Bailey的研究显示全球门槛城市面对同样情况,影响全球买家入市,而当中最关键不是国际关係,而是利率上升。事实上,全球楼价升势已放缓,但展望仍乐观,特别是高端住宅市场。虽然资本收益跌至昔日平均数的一半,即由6%跌至3%,但整体升值前景仍然向好。Bailey同意仲量联行和第一太平戴维斯所指市场走势放缓且稳定,他补充:「好消息是中央银行没有加息的急切需要,对投资者而言十分重要,因为他们透过低税率来提高收益,期望利率跟租金同步上升,但对投资者来说是未知之数。」

香港及内地投资者未有撒离英国市场,纵使有货币管制,内地投资者仍然是英国最大的海外买家。虽然货币影响不如预期,但伦敦市场升势因脱欧事件而放缓,价格偏软。过去12个月,超过500万英镑的房产物业走势反复不定。Bailey说:「当市场疲弱,人们觉得买家议价能力更高。」

另一边厢,澳洲及加拿大市场发展强劲,许多投资者负担不起当地高昂价格,海外买家则受制于15%的附加税。不过,高昂税收没有令投资者却步,反而把他们推向南面投资。


转变方向

2018年最大的转变可能是投资者重回欧洲,Bailey同意伦敦楼价下降,脱欧阴霾不散(国会在12月11日为协议作出投票),愈来愈多投资者考虑在欧洲置业。

Bailey解释:「在过去的两至三年,欧洲愈来愈受欢迎,三年前当地市场疲弱,没有人留意其潜力;但随后经济开始增长,投资者作出部署。欧洲城市如柏林、法兰克福、巴黎、阿姆斯特丹均表现出色,当伦敦市场冷却,投资者自然会考虑欧洲其他市场代替伦敦,这些市场的生活方式及投资回报十分吸引。」至于其他城市,如以科技工业为主的马德里、巴塞罗那和里斯本亦引来不少投资者的注视,不过欧洲还有许多具潜力的二线城市,一如美国的奥斯汀和丹佛等,还有可能出现另一个「伦敦」。

现在还没有看到阿根廷G20峰会所带来的影响,纵使在经济方面达成协议,投资也会产生变化。Bailey说:「在5至10年前投资这些城市可以赚到钱,但现在要慎重考虑购买甚麽类型或地方的房地产。」这些资产表现如何?是否邻近基建设施或活化区这些能提供长远收益的项目?「但有时候,投资目的并非为谋求利益,而是为了令投资组合更多元化,不少买家仍然需要收入来缴付债项。」

根据过去几年发生的事,Bailey对其他可影响2019年市况的因素变得较审慎,排首位的是:「环球或个别市场萎缩,这早该发生。然而,环球经济向来具有风险,这是公平的事,我们知道利率会上升,投资者不能假设市场经常对他们有利。」

2018年最能让人了解到,在利率不断上升环境下,环球投资进入了新的世界,未来10年不会像过去10年一样。