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当楼市遇上资产荒和资金荒

一般而言,资产是会给物主带来现金的收入,买楼就是其中一种香港人常见买入资产的的行为,既可以用作自住安居,也可以收租或转售谋利。由于香港土地有价,所以香港人热爱买入住宅物业,根据政府数据显示,差不多有一半以上香港家庭拥有一个自住的单位。但是,任何资产也会因应市场发生的变化而产生升值或贬值现象,当中资产荒和资金荒起关键作用。

最令香港人留下深刻印象的资产荒,要追溯至2008年末,缘起当时美国次按爆破使经济濒临崩溃,于是美联储为救市实施货币量化宽鬆,更将利率长期维持几乎是零,其后大量美钞热钱便流窜环球的新兴地区找寻投资套利机会,当时官至美国国务卿的希拉利更紧急飞往北京会见我国领导人,呼吁我国本着同舟共济,挽救全球经济危机,谣传当时国家增发了四万亿人民币,在国内积极启动大量基建及扩张性投资,过剩的北水(来自中国的资金)及欧美的热钱同时涌入香港的物业市场,住宅作为一种稀缺的本地不动产,更是各路资金必争之地。于是乎你买我又买,楼价展开一浪接一浪的加价狂潮,政府祇有实施一连串的遏市措施,试图为楼市降温。

楼价狂升不止的现象,源起于资金氾滥和超低按揭利息,再加上资金缺少其他出路而集中至楼市,刺激楼价暴升,这现象被形容是源起于资产荒,资产荒其后更被视为引致全球物业价格暴升的罪魁。

不过,物极则必反,去年开始美联储启动加息步伐,吸引海外资金回流美国,而且更开始有序缩表抽紧资金供应,近期已开始出现资金荒的现象。现在美国的无风险十年期国债息口已升穿3厘,吸引环球资金回流美国套利及投资,并冲击全球新兴国家货币大幅贬值和加息。到了近月,香港也开始加息以防止资金过量外逃,如果未来加息次数更加频密,即表示香港的资金荒升级,更加缺钱。

具体而言,资产荒是导致香港楼价一直高踞不下的祸首,而正在酝酿中的资金荒却必将对香港楼价起遏抑作用,而且有机会迫使楼价更进一步滑落。