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伦敦商务物业 升值潜力无可限量

伦敦商务物业 升值潜力无可限量近期香港的地产新闻,不外乎是政府推出印花税,令投资者将资金由住宅物业转移至商务物业,又或者是英伦物业在港销售的消息。事实上,随著二月底香港政府再推出「双倍印花税」,香港投资者已开始另觅出路。也许现在是时候考虑一下伦敦的商务物业了。

转投商厦市场
大部分物业代理公司均认为,无论从投资回报抑或资本增值方面去看,商厦市场将会是今年增长最高一环。虽然现时的商务物业交易集中於机构投资者及对冲基金,但市场上也有不少中价物业可供个人投资者选择。

对於有意投资商厦的投资者,伦敦确是一个理想的投资地点。香港主要的商业区位於中环及尖沙咀,而伦敦也有两个主要商业区,分别是西区(West End)及市中心(The City)。

由於伦敦市中心的写字楼需求增加,现时该区商务物业的回报率约5%。莱坊伦敦国际投资测量师John Okell表示∶「现时香港商务物业的回报率只有3%,伦敦的投资回报明显较为理想。位於伦敦黄金地段的物业回报率约为5%,西区则为4%,而其他地段更可高达6%。」

以上数字反映出投资商务物业的可观回报,对於亚洲投资者来说,英国商务物业还有其他优势。譬如租约长,一般商业租客都会租用10至15年。由於租期较长,更换租客的次数减少,业主不用经常翻新及维修物业。另外,英镑汇率稳定性高,以及当地法制与香港相似,都是吸引投资者注资的原因。

莱坊伦敦国际投资测量师John Okell表示,伦敦商务物业一直受投资者追捧,最先进驻的是大型的中东主权基金,其後是马来西亚基金,他们都喜欢大手交易或买入整幢商业大厦;随後发展商及机构投资者也相继加入;最後便是高资产净值人士(HNWI)。他续指∶「越来越多投资者把资金转移到伦敦商厦市场,藉此分散投资,避免资金过度集中於住宅物业。」事实上,自英国政府於2012年的财政预算案中大幅增加住宅物业的印花税以来,投资者便开始把资金转移到商厦市场,这与现时香港的地产市况相似。

新世代的商务物业
金丝雀码头(Canary Wharf)的写字楼属於大型的商务物业,对很多投资者来说也许是摇不可及,但较小型的、设计创新的写字楼却值得考虑。科技、媒体及电讯业(TMT)现时为英国经济的龙头行业,其发展规模已超越银行业。当地TMT行业的发展虽未有削弱伦敦市中心和西区的金融地位,却重塑了英国产业的板块。一些著重塑造品牌形象的科技公司,例如Google和Apple,均要求可配合其品牌个性的办公室。Okell认为对於不愿冒险的投资者来说,时尚型格的商业大厦可说是理想之选,Okell尤其看好Famingdon地区。

Famingdon为传统商业区,周边有不少二级写字楼,与核心地段相距不远,成为了TMT行业进驻的理想地点。再者,那里有很多旧式工业大厦,毋须大洒金钱便可翻新成设计时尚的写字楼,深受客户欢迎。Okell说∶ 「Crossrail列车将於2018年正式在Famingdon通车,拥有四通八达的交通网络,再加上完善的基建配套,Famingdon将会跃升为一个极具升值潜力的地区。」

然而,伦敦商厦市场所面临的不明朗因素,毋庸置疑是税项。欧盟正计划设置金融交易税,英国已表明反对,有人认为此举会导致银行迁离市中心,届时需求便会大幅下降。但Okell认为正式推出金融交易税的机会不大,而且英国有关商务物业的税项多年来没有变动。他补充,即使推出该税项,对西区也不会有太大影响,因为进驻那里的多是小型金融公司及对冲基金,加上当地不少物业已转为住宅用途。故此投资当地相对安全。无论是投资海外住宅市场抑或商厦市场,投资者同样需要留意有关物业税项,以免增加投资成本。