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港楼调整幅度大 上车换楼良机现


香港的住宅市场在10月份开始,成交出现冰封现象。悲观情况似乎一发不可收拾。市场由乐观转向悲观的原因颇多,其中最重要之一是林郑的施政报告「明日大屿」令大家觉得将来供应会大增,缓和了「上车」焦虑。当然特朗普也功不可没。中美之间的斗争,令市场忧虑经济出现大倒退,也成功令股票市场大幅下跌,令原本已经是弱不禁风的楼市,更加变得雪上加霜!除此之外,美国收水,利息上升也是自然的联想及忧虑。

这些统统都是正确,但都只是心理因素,实际上楼宇大量供应并未出现,利息也未大幅上升,而香港的经济也未有受到重大的打击。

反而,更大的影响,笔者相信是居屋的减价出售。新居屋只是市价的52折,令原本的认购人士由14万,增加至11万至25万。虽然白表的机会率只有1%,但既然楼市受心理因素而冷却,买家大都会抱观望态度,等待抽籤结果,才决定下一步去向。上车客却步,自然影响换楼人士的计划,令整个楼市都停了下来。

笔者估计到12月,未能抽籤的人士达到99%,大量买家都再考虑是否在私人市场,或者继续等下一轮居屋。但当中只要有10%的人流入私人市场,也有2万多个买家。楼市自然不会再是一潭死水。

如果买家认真细读施政报告,除了「明日大屿」之外,另一重大政策转向,便是提高公营房屋的比例,由六成提高至七成,香港未来几年的熟地原本已经买少见少,私人市场比例再降,可以预算三年以后,私人楼的供应会明显下跌。「明日大屿」是正确的方向,但远水是救不了近火!

至于中美之间的关係,笔者也不太悲观!中国已经定调今次是贸易摩擦,并非中美贸易战,正为其降温!其实,利用关税打贸易战,在全球化的背景下,美国的消费者也会身受其害。日子一旦拖长,物价上升,正是对特朗普支持者的考验,中美的贸易摩擦,只会时好时坏,甚至在11月与习近平会面时见好即收!特朗普会自称获得重大胜利,希望赢尽政治本钱。

特朗普做惯老闆,目中无人,行为欠缺周详计划,并不足惧。其自身也颇有问题,民主党取得众议院控制之后,「通俄门」、「收买小三」等等竞选时的丑闻,便会被民主党一一翻旧帐。特朗普更要面对各方面挑战,殊不容易,加上其自大狂妄,手下无大将!笔者估计他将会四面楚歌,陷入困境,对中国的威胁也会相应减少。

至于美国利息上升,在未来一年似无悬念,但2020年之后,就很难说。特朗普曾经多番向联储局主席施压,指利息不应上升,只要股市出现大幅调整(机会相当高),或经济因中美斗争而下滑的话,停止加息,并不会令笔者感到意外。

所以笔者估计,香港楼市在农曆年前,还会继续受淡市影响,但随着居屋客回流,负面因素慢慢淡化,成交也会慢慢回復过来。如果阁下有心置业,不宜等待旺市重临才作行动。楼市指数可能继续下跌,但你不是买卖指数,你是需要实实在在的一个物业。在指数最低时,未必有一个适合你的单位,你需要的单位,也未必在农曆年前出现!

当今不少业主受到悲观情绪影响,有些减价幅度比之前成交达15%甚至20%。如果合用的话,应该当机立断,一鸟在于手胜过百鸟在林,好好把握置业良机。