楼市快讯

黄金机会

恐惧中国征服世界的奇怪想法突然在全球迅速蔓延,但不少中国投资者所用的「黄金签证」却早已风行多年。在英、美、加拿大,投资移民十分普遍,只要投资在当地经济体系便可获得居留权和公民身份。在美国,如果申请移民人士的技能获劳工部认可为重要,可不受年度签证配额限制;在加拿大,如申请人考虑到里贾纳和温尼伯等劳动力不足的城市定居,而非多伦多或温哥华,可获得暂缓缴税等多项福利。其他国家也有相似的豁免。

现时最热门的做法是以投资物业来换取护照,在过去10年,黄金签证计划急促扩展,因为主要城市的经济放缓,失业率高企(因此税收锐减)。西班牙受惠于其黄金签证计划,虽然经济仍在復甦阶段,但能逐渐回復增长,全凭印花税收令国库充裕。现时阿联酋、巴哈马、圣基茨与尼维斯等仍实行投资物业可自动获取居留权的政策,这些国家不单有全世界最好的居留权计划,而且可免签证到100个国家旅游,可前往的目的地包括加拿大、英国及申根公约国家。一个圣基茨的护照成本相等于价值最少40万美金的物业。

但黄金签证计划亦有多项漏弊,纵使这些计划完全合法,但始终是销售工具。莱坊大中华区研究及谘询部主管纪言迅记得在一次向中国投资者介绍黄金签证的研讨会中:「有些国家的名字我都没有听过。」他半开玩笑地说:「你不会对这些产品及计划有信心,因没有知名的监管机构或消费者委员会作保障,就只能倚赖这些顾问。」有些地方需要你住满5至8年才可获得护照,当中还有许多让买家容易忽略的细节。纪言迅说:「那些隐含条文令人担忧,我记得曾与一位投资者谈话,他的儿子在葡萄牙读书,当他听到当地失业率达20%时感到很意外,作为外国人,他儿子在毕业后根本不可留下就业。」

一些未知因素可对计划产生负面影响:法例随着新政府上场而改变;每个司法区有其独有的税项和收费,纪指出对要送子女到热门国家就读的投资者而言,签证成本可能十分昂贵。最后,纪表示:「这就是风险所在,大部份都与金融有关。一般而言,除了较知名的计划,我对其他的存在疑问。然而,全球在收紧对移民的管制,有关计划只会愈来愈少,从政治层面上看,这些计划似不能扩展。」儘管如此,鼓励居留权的优惠仍然存在,当中最受欢迎的是葡萄牙和塞浦路斯。

葡萄牙

葡萄牙的签证计划以灵活、福利众多见称,所以成为欧洲投资移民首选目的地。葡萄牙于2011年爆发欧债危机,2012年推出购入50万欧元物业,可获每两年续期一次的居留权,条件是申请人要每年在葡萄牙住两个星期,六年后可申请成为公民,但这不是那麽简单,以此方法获取居留权的人士必须作出特定承诺,并要通过语文测试。拥有正式公民身份才可免签证前往欧盟其他国家。葡萄牙的失业率为8%,较希腊的19%、意大利的10.9%佳,不过远较荷兰的3.9%、德国的3.4%差。

投资者或其家庭成员虽可获得居留权,但在如此经济气候下,又可做甚麽呢?葡萄牙物业价格仍较2008年高峰期平25%,而对价格超过50万欧元的物业需求不断上升,显示未来资本增值潜力优厚,当然葡萄牙还是欧盟成员,虽然这方面的影响可能会因英国脱欧而大减。第一太平戴维斯在European Investment的简介会中表示,自2018年3月起,欧洲经历自2006年最强劲的增长,而英国脱欧是最难预计的风险,Ideal Homes的Eddie Correia指出葡萄牙与英国拥有长久的盟友关係(可追溯至12世纪),世界联繫愈来愈紧密,葡萄牙不单是通往欧洲大陆,还是联繫非洲、亚洲和南美(期望来自极右翼自由党的巴西总统Jair Bolsonaro能顾全大局 )的门户国,实在是个理想的投资热点。葡国的多元文化、可负担的楼价、多代同堂的家庭,以及每年300日阳光普照的天气,可抵消欧盟没有英国的负面影响。

Correia承认欧债危机令葡国的经济跌至谷低,但自此以后葡萄牙变得积极,在经济方面更有创意,现时以兴建基建设施(道路、机场、通信设备、教育设施、科技设备等)带动经济,支撑经济增长及稳健发展。他总结:「特别在地产方面,按揭息率在1.75%,十分吸引,能刺激销售。另由于供应不足,估值亦有所提升,个别物业的投资价值亦提高了。」

塞浦路斯

对于寻求更多选择的投资者而言,投资塞浦路斯物业可获得居留权及公民身份,购买价值200万欧元的物业,只需6个月时间,投资者就可成为欧盟的正式公民,更无需参与语文考试。至于家庭只要投资30万欧元于全新的物业,两个月后全家人可获得永久居留权,而且还有塞浦路斯国际信託,确保父母可以把资产留给其子女。

塞浦路斯以其连繫三大洲(欧洲、亚洲及非洲)的地理位置和经济潜力而自豪,但仍然有7.5%的失业率,而且跟邻国土耳其和希腊的关係一向不好,不过当地旅游业一直有增长,正如Pafilia Property Developers的大中华区业务发展经理Jerry Kwan所言:「塞浦路斯有丰富的自然资源,经济前景乐观,政府数据显示蓬勃的房地产市场有助维持国内生产总值2.6%的稳健增长。」除此之外,全新的赌场亦有助旅游业发展,政府还计划增加有助旅游业发展的设施。Kwan说:「我们期望利马索尔和帕福斯在这次经济升浪中能在许多方面吸引到投资者。」

当然,英国脱欧对塞浦路斯的投资都有影响,但Kwan觉得不一定是负面,塞浦路斯是投资者的明智选择,原因有许多,Kwan表示:「当中包括税务优惠、经济蓬勃发展及生活环境安全等,那些对英国有兴趣的人士,会发现塞浦路斯更具吸引力,因为这个国家以英国为蓝本来建造及管理。」