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「明日大屿」一石二鸟 土地问题有望解决

《施政报告》用了很多篇幅描述如何解决香港的房屋及土地问题!最令人热烈讨论的当然是「明日大屿」的人工岛填海计划。政府表示填海规划建1,700公顷的土地,涉及资金5,000亿,现时全港所有公屋及居屋人口所住的土地面积,也不过是1,600公顷。如果填海真的能够顺利完成,香港的土地问题便能容易解决!既然如此,必定触动到土地既得利益者的反对,如果未来土地有大量供应,现有农地、棕地的价值便会大减,所以不少负面评论便蜂拥而至,环保问题、财政问题、结构安全问题,工程可行性问题,五花百门,全部只有一个目的,便是要拉倒这个「填海大计」。

其实,这个大计当今是一个概念及方向,连可行性研究也未做,五千亿的预算,也不知道如何估计,要填海造地、能建房屋,再等待房屋建成入伙,特首话首批单位最快可以2032年入伙,即是14年后,以过往历史借镜,要突破种种阻力,20年后有单位能够落成,也是非常理想!填海造地是远水,如何能够救近火?政府又如何解决未来20年的中期供应短缺问题?这必须倚靠现成土地,政府的熟地已被用得七七八八,最近不少推出招标的土地,连规划也未完全通过!可见熟地奇缺,林郑政府必须向农地入手,根据渔护署2016年的调查指出,香港有4,400公顷不包括鱼塘的农地,只有700公顷是常耕,其馀3,700公顷是荒置的,今次施政报告中的「土地共享先导计划」,就是希望利用这些荒置农地进行发展,但是过往经验告诉我们这是绝不容易的!政府提供的条件太好,又会有官商勾结之嫌,条件太差,拥有农地的地主,又会不为所动,继续囤积居奇。

今天不同了,只要「明日大屿」的计划获得民意支持顺利通过, 农地的地主只有20年时间,20年后,政府已有大量可供发展的熟地,农地的价值便会愈来愈低,变相迫令他们配合政府开出的条件,「土地共享」计划的成功个案就会更多,涉及的土地及建屋的数量也会大增。所以「明日大屿」的计划,本身长远固然可以提供大量土地,中期也可以释放更多农地,实为一石二鸟之设。