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银行加息楼价回调 跳崖式下跌可避免

香港银行终于在相隔12年来首次加息,意味着香港的加息周期正式开始。今次加息幅度以汇丰等大型银行计,只有0.125厘,可谓相当克制。以目前二手成交价楼700万元中位数计,借款60%,即420万元,25年还款期,供款增加260元,单单这个数目,当然对楼价影响轻微,但大家不要忘记,自今年年初,香港的H按的实际利息只是一厘多,现在已随同业拆息升而达到封顶位,大部份在2.15%-2.25%之间,负担压力开始加重。

结合近期中美贸易战、经济不明朗、股市下跌、一手空置税、居屋减价、中资发展商低价开盘等等不利因素,今年楼价将会从高位回调,但回调幅度,便要视乎港息的走向。

其实,美国的加息始于2015年,已经连续加了8次息,合共两厘。根据美国联储局预测,今年还会加息1次,2019年还有3次,2020年再加1次,合理估计可能会再加5次,合共1.25厘。香港如果追回与美国息差的话,利息需追加3厘以上,对已经在回调的楼市而言,可谓雪上加霜。但香港市场的资金仍然充裕,套息活动似乎未能使留港资金流走。市场有一种说法,这种留港资金,大部份来自国内,资金的流向,视乎国内的政策多于利息的套利,由于香港始终是国内的主要走资基地,资金长期留港是一种新常态,就好像今次加息,银行都没有跟足美息的0.25厘的加幅,乐观者会倾向港息会长期低于美息,不会追加。

再者,美国是会真的能够实现其加息蓝图?这也是未知之数,最大的不确定性,是中美贸易战的发展。如果贸易战不断升级,对美国物价及经济影响,将会在明年陆续浮现,一旦经济出现危机,美国联储局的加息大计又会出现变数!

笔者倾向乐观,港息在未来一年,加幅都会在1厘以下,楼市无可避免出现10-15%调整,但冀望出现跳崖式下跌,机会很细。