楼市快讯

租金回报

租金管制,对租客而言是件高兴事,比如在德国,州政府实施租金管制,甚受租客欢迎,租客可避免因市场波动而流离失所,亦可避免住宿开支过高。但对业主及投资者而言,却不太受欢迎,因租金管制通常限制了租金价格,打击市场气氛。许多分析家均认为租金管制或会造成或加剧供应短缺问题。

在全球其中两个最受欢迎投资地点-美国和加拿大,租金管制又成为热门议题:纽约目前按2015年通过的租金法例向大部分旧住宅及每月租金低于约2,500美元(19,500港元)的物业实施租金管制,该法例将于2019年到期;加州正准备在11月中期选举中进行租金管制公投,把管制范围从包括洛杉矶和圣莫尼卡等15个城市扩展至州份;卑诗省则继续推进两级租金管制,允许业主于现行租约实施一年后与租客订立新约,并可自行决定加租幅度,以取代每年的省份法定限制(2018年为4%);安大略省于2017年实施新的租管,把之前获豁免的共管物业及私人房产纳入管制范围,规定租金增幅跟随每年消费者价格指数(2019年为1.8%)。

不少人批评租金管制对供应量有负面影响,长远影响地产发展,令情况恶化。多伦多Forest Hill Real Estate地产代理行 Jennifer Kay Chan解释:「 在扩大租金管制前,特别在多伦多,若租住1991年11月1日或之前兴建或首次出租的私人公寓、共管单位和独立屋,因不受租金管制保护,租客常要面对每年被强行加租的压力,一旦升幅超出预算,他们会被迫迁。租管其中一个间接后果是令到租户流动性减慢,市场供应量减少。」

在1998年至2016年期间,多伦多私人及共管物业租赁市场规模急增231%,安大略省不再兴建出租房屋,随之而来是租管措施。私人房产佔租务市场大部分供应,业主每年的维修开支约5%至7%,变相令回报减少,亦由于回报少,业主不愿意将单位出租。Chan警告:「最终令租金飙升,更会持续上升。」

卑诗省的两级租金管制起初看似公平,但只有月租住户可得到2.5%至3%的加租限制保障,定租住户却得不到该保障。有批评指该「漏洞」令业主在一年租约届满后,可将租金大幅调高15、20、30%,甚至更高(与香港很相似吧)!这漏洞终于2017年被填补。

而在美国,议员有意推翻控制加州15个城市租金的Costa Hawkins Rental Act,一旦成功废除,意味着每个城市可自行决定是否制定租金管制,Costa Hawkins法例过去保障业主加租的权利、防止1995年以后兴建的物业受制于区域的租金增幅限制,获豁免的共管物业和独立屋亦在限制以外。在1月份,洛杉矶一间两房单位的租金中位数为1,798美元,三藩市则为3,377美元,业主认为有关法例第10章限制了供应量,因该条款限制了潜在回报,银行基于同想样理由拒绝向以租赁为业务的业主贷款。至目前为止,加州已创造了180,000个职位,房屋需求持续上升。8月份,圣荷西《Mercury News》报道:「租管令人感觉良好,可在短时间纠正複杂问题,但对贫困或没有任何保障的租户则帮助不大。更重要的是,租管窒碍兴建租住房屋,这类房屋正是用以减轻房屋危机。」反对废除法例的选民认为租管令物业贬值,减却投资者意欲。

纽约可说是全球推出租管城市之中最出名,实际上却名存实亡,因全市只有2%以下的房产受租金管制,还在受管制的单位要等到业主逝世时才可届满。纽约KWNYC特里贝克区分行代理Bernadette Mastrangel表示:「租管在纽约仍然存在,最近一间位于上西城区的一房公寓,低市价约20万美元,该单位受租管所限,物业需连租约出售,是一项很难得的成交,因租客及其家人有权住到终老。」

租金管理委员会(Rent Guidelines Board)的《租金稳定法案》(Rent Stabilization Law)是纽约市最为人熟悉的法例,保障订立长期租约的租户,续租时不受大幅加租影响。受保障楼宇包括1974年前的住宅建筑,市内对这类楼宇需求甚殷。法例每年进行修订,由2018年10月至2019年10月,一年租约的租金调升上限为1.5%,两年为2.5%。相对解除管制的单位,调升上限为39%。


纽约、三藩市、多伦多和温哥华依然是长线投资、生活、移民、退休和留学的热点。Chan表示:「中国内地投资者的投资目的是要将资金转移,有些投资者根本不需租金收入,他们着重物业升值潜力。」北美市场透明度高,法制稳定(纵使由特朗普政府执政),风险低,就算回报不吸引,对投资者亦具吸引力。而且,有些租户真的会迁出,当一个租约完结,便可按市价来拟订新租约。

儘管如此,现时的租户及当地的租务法例可以打乱投资者的计划。Mastrangel表示:「租管绝对会影响投资者的购买意欲,不单令物业贬值,更不知道何时令单位回復至市价上平,这对买家来说很重要。」以多伦多为例,儘管人们对租管的恐惧按年减低,但租金稳定政策仍套用在新落成物业上。Mastrangel总结:「我们开始看到人口老化,所以租管在曼克顿的影响力减少。」Chan建议购买空置单位,或新落成物业,她说:「如果是空置单位,便可按市价釐定租金,现时租金是相当高的。」