楼市快讯

回顾过去 展望将来

汪敦敬:祥益地产创办人

你怎样看回归以来的楼市?

97年时的最大问题,就是我们对断供的准备很差,当时我也面对不少压力,因为「借太多」,当时我决定死守十层楼,以及屯门的店舖,最后这策略是成功,但不少人从此有97恐惧症。其实由09年到现在都是发达机会,不少人买楼一变二,二变四,但借贷比率其实很低,因为息口平,造就楼市健康发展。今时今日在「楼市辣招」下,就算面对美国缩表,楼市非常稳定,表现比债券及股票都好。

你认为回归以来,最成功和最失败的房屋政策是甚麽?

最成功的,一定是公屋「租者置其屋」政策,令到不少人能够买楼,而且买家回报相当高,政府亦得以甩身,当然,这衍生出一些物业管理的问题,但这已经是最易解决的。最失败的政策,当然是「勾地」,发展商不勾地,就没有供应,政府变相把供应权交给发展商,放弃了分配权,真是蠢到要谴责。

现时买楼是一个好的投资吗?

现时买楼仍是一个最好的时候,买楼有很多原因,但现时最大的理由,是因为每个国家都不断地印银纸,部分国家甚至是滥发货币去解决问题,支撑楼价的最大基础,其实不是建筑成本,而是货币的发行量。现时市面上,最容易让普罗大众掌握到的投资,非物业莫属,而且管理成本亦低。

squarefoot给你的印象是甚麽?

squarefoot给我的印象是一个高档、跨国及跨平台的楼盘网站。他是个很有潜力的平台,因为地产是贵重的事物,应该要高档化,而且要专业及认真,squarefoot杂誌介绍的物业和它的专访,都能成功聚集到地产业界的重要人物。

 

司马文:南区区议员,创建香港行政总裁

香港楼市自1997年后起了甚麽变化?

1997年回归当日之后的一天,就发生泰铢暴跌危机,亦是香港面对亚洲金融风暴的开端。自97年以来,我们有三个低潮,股市暴泻、科网股爆破、沙士危机,令股市以至楼市均受波及,政府的应对是尝试保护业主。

首先,政府停止卖地,一些潜在供应土地也因此停止推出,自97之后,我们可以看见政府放弃了增加公共房屋,将土地用途转为私人住宅用地。

我们也看到中国资金大举进军全球楼市,各国城市的楼价水涨船高,香港正是这些「北水」资金停泊的第一站,但我们又截停了土地供应的生产线,楼价自然上升,然后香港成为了全球楼价最贵的城市。

哪个政府政策对香港楼市最为影响深远?

截断了土地供应链是最大问题,但现正慢慢恢復,并已开始回到合理的土地供应量,但仍有一些空间才达标。楼市成交量较低,特别是二手市场,现时楼价很高,需求亦高,有些人会降价,但这类成交例子不多。

未来的情况是可以预测得到:楼市会有一些震盪,楼价会回调,把香港拉回与世界其他地方差不多的水平。当然繁荣的城市楼价永远高企,但现在的特殊情况,是来自量化宽鬆及中国资金的影响。我们的楼价会回落,但仍会是相当高楼价的城市。

政府提出了不少增加土地的方案,你认为哪一个计划会最有效?

焦点应该集中投资及处理新界。从经济层面来看,新界是会上升的区域,解决新界问题。地产商提供他们拥有的土地,然后与政府合作发展,但这并非是政府最理想的「公私营合作计划」,其实应该由地产商自行处理。政府有新市镇规划,但亦只会想自己收地,决定也很死板,政府没甚麽兴趣去修路或与私人土地拥有者的合作,把潜在的发展诱因都抹煞了。规划过程之中,政府与私人土地拥有者很少合作或谈判,生活应该是决定新市镇规划的一大因素。

军事用地亦很有潜力发展,因为它未充份利用。现时我们已是中国一部分,他们有很多土地和设施,我们只是一个小点。屯门有一个练靶场,他们有时会去练习射击,但为甚麽要在屯门做?这有如在上海正中心有一个练靶场一样,但你不会在那裡发射火箭对付直升机吧?所以,未被充份利用的军事用地,应该是个要处理的焦点。

郊野公园绝对不能碰,自二次大战以来它就有明显作用。郊野公园的边界经过非常详细的研究,包括地形学及生态学等。现在说有一片地方不是很有价值,就去改变边界的话,就是错误。这不关乎于一块郊野公园的石头,而是一件经过细心考量及创造的资产。政府永远将郊野公园当作是最容易处理的土地,因为它已经是土地,不用填海,下方无管道,而且业权全在政府身上。从官僚角度或工程角度,绝对是最容易处理。

当没有足够的土地可供居住时,如何利用城市设计改善生活?

城市设计于人口密集区域中所扮演的角色,是使用小规模的干预措施,令到该区域更加适宜居住。市内可步行性是主要指标之一–我们如何让人更容易在城市行走﹖中环的多层步行设计运作良好;人们能在地下、街道及地面上行走。这样做是正确的,因为当时在开始设计上层通道时,已有考虑与下层通道的连结。中环交易广场让你坐在摆放着艺术品及种有植物的室外,让它们成为公共空间。这就是我们在所有香港市区所需要的设计;我们需要推出措施,令大众于使用这些公共空间时感到更加愉快。

至于乡郊地区方面,新界有60%的道路是随意建造,并没有跟从任何标准:没有行人路,没有路灯;重型卡车现时就是使用这些不安全、溷乱兼且维护不当的道路;开放式设计的垃圾收集站,每晚都被野猪闯入觅食,区内亦缺乏下水道系统及合适的化粪池。因此,在城市设计方面,新界情况并不理想。城市设计是一项可改善环境的投资。

在新发展市镇,巧妙地运用绿化地及良好的城市设计,其实是可构建一个愉快及令人享受的居住环境。不过,人们实际需要的居所,是应该能够培养人际关係。如果你能够从你的居所直接进入购物中心,这并不是合适的设计;我们在新发展市镇採用的发展模式需重新再作考虑。他们需要更精细的道路设计、更多户外空间,及更多样化的街道商舖。对于社区层面,你需要有更多绿化空间。

这是一场艰难的挑战,我们并没有足够的城市设计控制结果。现在,基础设施有层面广泛的规划工程,惟城市设计却是事后的想法,是时候需要作出改变。若果20年后人们说出「为什麽你们这麽做呢!」,这是件很遗憾的事。

你认为10年后的楼市会如何改变?

我不认为会有改变。我们会更加像纽约及伦敦,如果把供应增至合理水平,我不认为需要任何转变。香港是个成功的城市,她的高效率令人想在此聚居,而且亦是亚洲的金融中心,人们会想在这裡做生意,因此楼价会经常在高位。我们与大陆的边界是独特的,但有多少人能移民来港则取决于政治因素。我不认为未来10年会有大变,香港仍是个独特的地方。

 

Laurie Lankester:仲量联行住宅租赁及移居顾问服务部联席董事

自1997年以来香港房地产整体情况有如何变化?

仲量联行研究报告显示,与上一个楼价高峰期1997年比较,香港普通住宅整体楼价上升了61%,豪宅整体楼价上升了105%。1997年至2006年间,每年平均住宅供应量约为25,000间。2007年至2017年间,每年平均供应量下降52%至12,000个单位。单位平均面积,也从1997年的867平方呎,急剧下降至2017年的628平方呎。

据仲量联行预测,我们预计从2018年到2022年,每年平均住宅单位供应量将增至21,000个;儘管如此,这数量仍不足以解决短缺问题。自2010年以来,政府已採取多项降温措施以抑压需求,包括降低按揭成数、增加印花税、引入特别印花税及买家印花税。由于工资增长与楼价增长的不对称,现时买家更难踏上置业阶梯。楼价与收入比率从第四季度的11%飙升至第二季度的17%。

自上一个楼价高峰期1997年以来,楼宇交易量从22,960宗大降至6,710宗,但由于需求持续增长及一手新盘仍广受市场欢迎,买家情绪依然相当高涨。

外籍人士来港投资的趋势怎样﹖多年来有何变化﹖

政府于2012年推出了买家印花税(BSD),如果购买者并非香港永久居民,则需支付此项印花税。这政策提高了外籍人士购买香港住宅的门槛。政府刚开始披露涉及BSD的住宅交易百分比,可用作研究自2014年4月以来非香港买家所佔比例的变化。截至今年第2季度,该比例从5.2%略微下降至5.1%。

外国人想购买及租住怎样的楼宇?这些年来,整体趋势有何变化?

多年来,有相当多的长期居港外籍人士均购买了楼宇作自用,以避免支付高昂的租金,或藉此投资于香港房地产市场,参与这个有利可图的地产投资市场。然而,近年来由于政府上调了印花税及推出多项措施以抑制不断上涨的楼价,令非香港居民在港买楼成本越来越高。现时外籍人士不得不权衡高楼价及额外税收措施,两者如何影响其在港买楼的实质经济利益。

妳能否向来港外籍人士提供租房、置业及房地产投资方面的建议﹖他们应该有什麽预期﹖

对于很多新来港居住人士,是需要些时间习惯,以适应香港与其本国不同的生活水平。与其他城市相比,在香港要拥有优质居住空间,有时会有所不同,外籍人士需作妥协并订定自己的优先次序—什麽是「必备品」、「拥有会好些」及「若果没有也没有大问题」。

我总是对新客户说在租房时将会遇到很多差异,包括居所的实际情况及合同与限制所可能产生的一些顾虑。面对竞争激烈的地产市场,租户并不总是处于最佳的议价地位。基于这个原因,租户找一个能与业主拥有互信关係的优秀代理非常重要,这样他们才能协商出最好的交易,并确保租户得到最好的建议。

我会提出什麽建议﹖尽快行动!如果你真的找到了你喜欢的楼盘,请尽快提出要约,因为优质楼盘很快就会被其他人抢购。香港在这方面是很特别的。

什麽楼盘最受欢迎﹖哪个地区最受欢迎﹖

显然,喜好因人而异,而他们的要求是由许多因素来釐定,例如家庭规模、生活方式、个人品味、工作和学校位置,以及许多其他因素。

这样很难简单地作出概括,但有一件事,对业主考虑出售或出租楼宇的影响变得越来越重要:包装!如果一个公寓很整洁及乾淨,买家或承租者可想像到在该空间生活的情况,那麽它比起需要大量翻新或装修的公寓更有吸引力。

外籍人士来港后最先处理的两项重要事情是寻找学校及居所。对于有小孩子的家庭来说,寻找合适学校通常较寻找居所优先,而这样将决定了他们新居所的位置。