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亚太区市场持续 造好,惊喜不绝

亚太区市场持续 造好,惊喜不绝不少专家自去年底对2013年的地产市道持审慎态度,但回顾过去数星期的市场表现,所得的经济数据却较预期理想,有分析家甚至推翻初时的预测。虽然市场风险依然存在,但现时亚太区的市场表现明显胜於预期。

莱坊(Knight Frank)刚公布的《2013年亚太区物业市场展望》(Asia-Pacific PropertyMarket Outlook 2013)中指出,物业市场前景突转乐观,可归因於三大因素∶欧洲中央银行维持欧元区稳定的决心、美国并没有堕进「财政悬崖」,还有中国经济於去年底出现好转迹象,这些因素都使亚太区物业市场气氛好转。

国际物业顾问戴德梁行(DTZ)对此表示同意,承接2012年底商务市场的升势,预计今年市场表现持续向好。据资料显示,2012年第四季亚太区的外商投资总额上升,区内流动资金增长更高达36%。戴德梁行发表的《亚太区投资市场报告》(Asia-PacificInvestment Market Update)指出∶「地区之间的投资活动主要由国际投资者主导,只有少部分为美国及欧洲的投资者。」

世邦魏理仕( CBRE) 发表的《亚洲豪宅市场报告》(Asia Luxury ResidentialMarketview)同样认为有关欧洲、美国及中国的利好消息有助於整体物业市场发展。不过该公司同时警告∶「环球经济不稳定将持续减低买家对亚洲豪宅市场的兴趣。」CBRE又认为今年内将出现更多冷却楼市措施,加上跨国企业著重於控制成本,难免紧缩租金开支,故预测租务市场表现疲弱。尽管如此,投资者在区内仍有不少投资选择。写字楼、工厦(尤其是日本市场)以至商铺市场表现普遍造好,惟住宅物业较易受到降温措施和本地需求所影响。

大中华区是亚太区其中一个热门投资地点。大中华区的城市多样化,其核心市场亦如是。北京的写字楼和豪宅租赁市场需求殷切,加上有新的地铁线作配套,有利带动当地物业市场。CBRE预计随著需求不断上升,物业价格亦会随之上涨。上海的豪宅物业市场则备受追捧,莱坊认为今年的销售表现将延续2012年第四季的升势,住宅价格将会稳步上扬。广州的换楼需求殷切,豪宅市场畅旺,但由於空置率高企和跨国企业转趋审慎,租金增长已见放缓。CBRE预测番禺及萝岗等新兴的周边地区将备受投资者的注视。

除大中华区外,澳洲和印度同样是亚太区经济增长的火车头。印度新德里和孟买的豪宅供应充足,与此同时,需求亦相当强劲,获不少海外投资者青睐。澳洲则是区内最受欢迎的投资地点之一,其中悉尼有稳建的市场基础,持续的低息环境,再加上买家负担能力增强,促进当地市场发展。单以2012年计算,澳洲的海外投资金额高达38亿美元。戴德梁行指出∶「澳洲市场回报率高、透明度高、管治良好,是吸引海外投资的重要元素。」

不少投资者喜欢在新兴市场寻找机遇,因为投资这些市场的成本较低、增长幅度较大。印尼首都雅加达是其中一个值得留意的新兴市场,莱坊预测2013年雅加达的住宅价格上升5%至10%不等,其中豪宅物业更可达20%的升幅。虽然当地的经济增长放缓,但由於青年和中产人口持续增长,加上城市化的发展,市场对住宅需求依然殷切,故预期整体住宅市场会维持现时升势。除了雅加达外,菲律宾首都马尼拉亦出现类似的情况。至於泰国,有些人认为它是新兴市场,但戴德梁行对其物业市场非常乐观。泰国於2012年吸纳不少海外投资,市场供求稳定,为投资者带来新机遇。该公司又表示∶「由於盘源短缺,加上当地投资者主导市场,海外投资者要进入泰国市场并不容易。然而,新的房地产投资信托基金架构(REIT)自2013年1月1日起生效,期望会进一步刺激泰国的投资活动。」

现时市况的确较原先预测乐观,但并不表示阴霾已过,市场风险依然存在,而且不同地区的物业市场都有其自身问题,例如吉隆坡的问题是过度供应、首尔的问题是需求下降和市场气氛不稳定。但无论如何,亚太地区依然是全球经济增长的火车头。正如莱坊所总结,投资机构、企业及个人投资者会密切留意和分析区内各个物业市场,亚太地区已成为全球关注的焦点。