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西澳发展大观

西澳发展大观有些人会说它隐蔽、偏远,它却是澳洲西岸首府-柏斯(Perth)。这个拥有约200万人口的地方是澳洲第四大城市,亦常被喻为是澳洲最美丽的城市。尽管如此,它却甚少引起投资者注意。

一如大多数被英国殖民统治的城市,柏斯的发展初期是为对抗二战期间的法国及荷兰军队,後来因当地出现掏金热潮,才逐渐发展成一个经济繁荣的城市。时至今日,柏斯及其他澳洲主要城市均获列入全球最理想的居住城市。柏斯除了拥有全球最大的市区公园-国王公园 (Kings Park)外,同时亦糅合艺术场馆、优质院校、完善运输网络和医疗基建,连接印度洋的优美海滩亦近在咫尺。除此之外,柏斯亦是世上最受欢迎的火车旅行终点站之一。

根据西澳房地产研究所 (Real Estate Institute of Western Australia) 2012年第三季度数据显示,柏斯的独立房屋价格较去年上升2.2%,租金回报更多达14%增长。独立房屋价格的中位数徘徊在50万澳元的水平(约400万港元),而住宅单位价格的中位数则约为40万澳元(约320万港元)。另一方面,IP Global第四季度的物业分析表示,西澳资源丰富,预料柏斯将会有可观的经济增长。由於当地的采矿业和周边经济极具潜力,相信柏斯的住宅物业市场将持续上升。根据IP Global市场调查,柏斯的住宅楼宇售价增长达13% ,而租金则上升超过20%。

柏斯究竟有甚麽吸引力,能够超越悉尼和墨尔本等主要城市,获得投资者的青睐?当中因由,可参考用作冲量投资热点的经济数据。根据最新公布的2012澳洲城市报告,在2008至2012年间,柏斯的劳动力参与率 (Labour Force Participation Rate)增幅在全国主要首府中排行最高。IP Global的创办人兼执行董事添.梅菲 (Tim Murphy)称,「虽然柏斯的物业价格与租金增长表现强劲,但当地现时的房屋价格仍较悉尼和墨尔本相宜。柏斯既是西澳首府,亦是交通枢纽,考虑到柏斯强劲的经济基础,我们认为这个城市极具增长潜力,相信当地的采矿业可继续维持该地以至全澳洲的GDP及就业增长。」

受惠於澳洲的整体增长,加上印度和中国两地持续发展大型建设项目,预计澳洲采矿业可保持稳健增长。正如梅菲指出,柏斯具有相对平稳的就业率,可维持稳定的住屋需求,租金回报因此相当可观。他补充∶「房屋供应短缺令到楼价及租金持续增长,当中以大型住宅项目的短缺尤其严重。柏斯目前是人口增长速度第四高的城市,在过去十年,柏斯每年的人口增长达2.4%,远高於悉尼、墨尔本以至全国的增长率。在供应短缺下,柏斯的空置率远低於悉尼和墨尔本 (截至2012年9月下降1%)。 综合以上因素, 尽管柏斯的租金比率去年增长高达20%,直至现在仍有上涨空间。「过去三年,柏斯的大型住宅项目新增比例在各主要城市中排行最尾┅┅由於房屋建设工程的进度缓慢,预计於短时间内市场的房屋供应仍然不足,因此我们预料租金将会保持强劲增长。」

过去数年,柏斯以至澳洲均发生了一些有损其国际形象的事件,当中包括有法国游客在墨尔本的公共火车上遭到骚扰,以及2005年的种族冲突。不论这些事件是否属实,亦已令游客和投资者对当地留下负面印象。尽管澳洲是世界上最开放包容的国家之一,但这些不快事件或会对投资有一定的影响。梅菲则认为∶「从投资者的角度,收入和资金增长才是最重要的考虑要素。这些事件或会对当地旅游业或零售业造成短期的经济冲击。然而,房地产投资者应著眼於宏观经济前景,以及长远的市场供求和发展趋势。明显地,以上两方面均反映出当地投资相当可观。」