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回到未来

回到未来一直以来,要准确预测每月楼市走势已颇有难度,更遑论展望全年楼市前景。尽管如此,每年的12月或1月,总有人率先为来年楼市把脉,今年当然亦不例外。去年12月,专家普遍预料住宅市场表现平平,租金将会下调,并以自用买家主导市场;按揭利率会上调;甲级写字楼租户会撤出;转投次级写字楼,而商铺市场将会是表现最突出的一环;另外,受金融市场环境疲弱拖累,豪宅租赁会急跌;还有欧美经济一触即发的危机,料会随时拖累全球。

但现在看来,以上推测与现实并不太相符。反之,政府突推出多项楼市冷却措施,令人始料不及。面对今年表现不俗的楼市,莱坊(Knight Frank)大中华区研究总监Thomas Lam有以下见解∶「是因为没有太坏事情发生。欧元区债务问题虽未解决,但现已得到处理;美国经济复苏亦较预期理想;至於中国经济亦顺利达至预期增长,一切皆发展顺利,没有特别坏的事情发生。」他认为大部分的消极预测只属过份担忧。

同样地, 高力国际( C o l l i e r sInternational)营运总监Richard Kirke亦同意部分说法。虽然他认为楼市预测只属一种推测,但他发现工厦与商铺市场均出现了预期的强劲增长。「2012年的工厦和商铺市场有大幅增长,但由於物业价格增长远高於租金增长,令租金回报相对较微。去年我们预计工厦市场有增长,相信明年增幅会持续造好,其中以工厦表现较为突出。鉴於政府正逐渐减少工厦供应,相信在求过於供的压力下,租金必然有所“调整”,最终有助於物业价格增长。」Kirke说。

至於住宅市场方面,今年是以自用买家主导了市场。整体而言,本年地产市场依靠零售业的支持。仲量联行(Jones Lang LaSalle)零售总监TomGaffney表示,去年受惠於以内地为主的旅客持续来港,位处繁忙地段的零售商铺的资本和租金价值分别急增27.1%及14.5%,商铺市场主要依赖外地零售商来港开店,拓展不同档次的品牌路线。他补充∶「本地零售商普遍希望留在原址继续经营,有些则接手其他铺位,亦有很多连锁店因拓展业务而另觅铺位。」至於商界亦出现相同局面。中环商厦租金见顶,故逐渐拖累整体租金表现。九龙东区成为了2012年兵家必争之地。中环的租金增长下跌10%,尽管九龙东录得11%的增幅,却未能阻挡商厦租金价值整体下跌3.5%。

谈论到住宅市场的表现,仲量联行营运总监Joseph Tsang表示∶「2012年住宅市场表现理想,确实远超我们所料。我们当时预计楼价增长可达10%,结果中小型住宅市场的增幅竟高达20%,完全超出了想像,可看到中小型住宅的需求和潜力相当强劲。」仲量联行公布的数据显示,豪宅市场整体增长了5%,而中小型住宅市场的整体增幅更高达20.3%。低息环境持续,以及新盘供应紧张,令住宅市场一直活跃,直到後期政府推出压抑楼市措施,楼市才转趋疲弱,但说到底这些措施对楼市只造成轻微影响。「政府指市场出现过多炒卖活动,对此我绝不同意。市场上的都是自用买家,相信炒卖豪宅的比率并不足以影响升幅!」Joseph续说。

另一边厢,安阁物业(Engel & Volkers)董事Chris Liem亦有相似看法。「BSD刚出炉时,有关市场的新闻几乎全都认为15%的买家印花税必会击退非本地买家,话虽如此,本地用家的需求始终不容忽视。太多人希望拥有属於自己的物业、属於自己的家。随著基金投资利率偏低,现时楼价有望维持至明年。以现时情况来说,买楼比租楼化算,加上土地供应不足,与及自然需求殷切,构成了市民买楼意欲的主要动力。」有见及此,Chris认为买家印花税并不会有持久的作用。

高力国际营运总监Kirke亦指出,近两年的基金投资利率偏低,是影响本港楼市表现的关键。去年,专家普遍认为欧债危机与美国经济衰退会为香港楼市带来负面影响。但事实上,这些外围经济因素并没有对本港楼市造成太大冲击。「所造成的影响较我预计的少。真正影响香港楼市的是利率。只要留意联储局的动向,便可预测到香港未来的楼市发展。」Kirke说。

高力(Colliers)住宅销售部行政总裁Ricky Poon去年的预测结果相对准确,但也预料不到市场的表现如此炽热,以及政府推出的「买家印花税」及「额外印花税」。他说∶「相信没有人预料到市道如此畅旺,中小型住宅市场累升逾20%更是难以想像。」在此提醒读者一件事,本港地产市场表现向来出人意表,充满未知之数,未能捕捉市况走势,实属意料中事。