楼市快讯

面对楼价难负担,其他国家有何对策?

Housing affordability

方案一:放宽信贷,增加供应

采纳此方案的国家:美国

增建房屋是最直接降低楼价的做法,但要留意,这方法只对有真凭实据的供应短缺有效。

若放宽信贷最终导致供过于求,结果只会适得其反,美国次按危机就是最佳例证。

不足以还款的人获批贷款,数千间房屋落成,惟大部分没有业主需求。

房屋供应增加,可是却没足够的租客支持。

金融海啸因此形成,楼市信心受挫,直至今天,很多发展商也不敢建设新项目。


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方案二:收紧信贷,控制增长

采纳此方案的国家:中国,马来西亚,新加坡

澳洲早已收紧信贷,特别是针对投资者,这一措施在亚太区广泛应用,在一些炽热的房产市场,甚至连房屋供应也受限制。透过控制买家的置业成本,楼价受压。

另一种货币政策是提高利率,令借贷成本增加,从而限制贷款额。

但采纳此方案的国家(包括澳洲在内)需要面对一个问题:货币政策主要用来调控宏观经济,不仅仅是楼市一环

 

方案三:鼓励政府资助房屋租户(Council Tenant)购入单位

采纳此方案的国家:英国,北爱尔兰,苏格兰

维多利亚州现时也有设立特惠金,主要提高首次置业者的购买力,有关特惠金即将修改。然而,在提供特惠金的同时,又要避免楼价上升,却是一大难题。

在英国,购买权政策自1980年成立以来已出现多次修改,此政策是让资助房屋租户以较低价钱置业。

在购买权政策下成交的物业,约三分之一最终变成私人持有的出租物业,当英国出租物业出现供不应求的情况,这些物业的租金升幅,会多于政府对这些物业所收取的费用。


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方案四:增加印花税(指定买家)

采纳此方案的城市:香港

在香港,除了首置买家,其他人都要支付较高的印花税,结果反令资金流向一手市场,原因是发展商向买家提供税务优惠,甚至现金回赠。

增加印花税,最终令二手市场买卖大跌,同时令放盘减少,整体市场供应下挫;对于打压楼价,却没太大帮助

 

方案五:向海外买家增税

采纳此方案的国家:加拿大

征税亦可限制买家入市,但有时候却事与愿违。

在加拿大,为限制海外买家入市,便向他们征收较高税款,却反令房屋供应量下跌。

市场少了买家,许多发展商延迟推新盘,业主亦暂时封盘不卖。

 

方案六:限制指定类别买家

采纳此方案的国家:中国

中国常被指酝酿楼市泡沫,当地市场早有一系列措施限制特定类别买家入市。

在某些省份,投资者被禁止一人持有多个物业,以防止炒卖活动。

就连首置买家也受到限制,需要支付较高成数的首期。

可惜的是,一连串的措施却没有很成功地冷却楼市。


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