楼市快讯

楼房渐高龄化,须有序拆迁及善后



公众对增加房屋供应普遍关注,政府更在增辟土地方面表现积极。然而,对房屋高龄化日益严重,普罗市民却似乎过度忽视。

根据2014年2月份发表的一份公开资料,当时全港已经有9,900幢楼高3层或以上的私人楼宇,楼龄超过40年以上,其中分布在九龙市区的有5,000幢以上,而位处港岛的旧楼,多数集在湾仔或中西区,共有约2,600幢。以上统计数字并逐年不断递增,故推算现时老龄楼宇总数有增无减,有学者更估计到了2046年,将有4万幢中老年楼(楼龄达30年或以上)分布全港各区。这些物业由于自然折旧,需按不同程度损耗作出针对性的修葺,一些长期保养欠佳的旧楼除有碍市容之外,墙身砖头碎片随时意外剥落,更会对过路行人构成突然其来的无妄之灾。

在芸芸众多居屋之中,位于沙田火碳的穗禾苑,早在1980年首批落成,屋苑共有3500个单位,在当时由于设计独特四正,故得到不少好评并荣获1981年香港建筑师学会银奖。屋苑落成至今有37年,已开始步入中高楼龄等级。

私人大型屋苑当中,位于荔枝角的美孚新村,首期项目于60年代开始入伙,每单位售价由2.2万元起始,先后分为8期落成,合共提供约1.3万个单位,昔日首批业主若有幸持货至今,楼价升幅百倍计算,获利辉煌,然而首期大厦楼龄已届49年,可谓垂垂老矣,就算保养得宜,也只可以延缓折旧程度,早晚也要面对迁拆重建之局。

太古城及沙田第一城是鼎鼎大名的地标屋苑,均是发展规模庞大的楼群,港岛太古城共有1.2万多单位,而第一城也提供超过1万多单位,两者首期大厦楼龄分别在36至38年之间,相信在20年后,也将成为重建迁拆最伤脑筋的挑战。此外,全港尚有一些提供数千单位的居屋楼群,楼龄也开始老化,故除非政府开辟土地计划可以顺利推进,否则要人人安居不易达成,重建拆迁安置更不提也罢。

由于政府已有实施强制验楼计划,规定楼龄30年以上楼宇,必须每10年检验结构安全及进行保养修葺工程,故相信管理完善的屋苑折旧较慢,但由于很多早年落成物业的大厦公共设施已经老化或不合时宜,故银行估价与同区新楼有一定折让,属合情合理,并非楼价偏低,买家宜小心衡量。

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