楼市快讯

回顾2016年香港的悲喜交集


>> 2016年环球地产回顾

 

利好因素

英国脱欧
伦敦、苏格兰及北爱尔兰人或许对公投结果感不满,但在香港却成了新的机遇。自六月英国公投结果公布后不久,机构投资者纷纷把资金转移至相对安全的亚洲市场避险,而香港人亦借英镑下跌的汇兑优势,发掘英国物业投资机遇。虽然未来两年存在很大变数,但公投事件在现时带来了双向性的投资增长。高力国际亚洲研究及咨询执行董事Andrew Haskins表示:「长远而言,全球投资者及物业持有人需要有心理准备,英国脱欧将为已发展及新兴国家带来不稳,亦因此减低了全球对亚洲政治及经济的关注。」

国际房地产测量标准-住宅物业
在不同国家购买物业,很多时候因为量度单位的不同而造成混乱。有见及此,英国皇家特许测量师学会(RICS)于九月制定了《国际物业测量标准-住宅物业》(IPMS: Residential),作为全球量度住宅面积的统一单位,杜绝在买卖住宅(特别是楼花)时有可能出现的错误信息。虽然未知道该标准何时在业界广泛使用,但至少现在,英国皇家特许测量师学会成员,包括所有类别的地产专才,可利用它来提供更清晰数据。

启德发展密度
启德发展规划早已讨论多年,一直未有定案,今年在政策上终于有新突破。根据世邦魏理仕,政府在十月提倡放宽启德发展密度,达致更有效运用土地资源。有关提议包括改划住宅发展及调高商业楼面面积。当局建议把三幅酒店用地改划作住宅,放宽后的住宅单位数目将由目前的38,000个增至49,000个;居住人口相应由104,000人增至134,000人。另一方面,当局建议把商业用地地积比增至6.5倍,并改划九龙湾国际展贸中心附近5幅用地,以提供430万平方呎的办公室面积。有关的规划修改可能延迟发展项目的落成时间,但长远而言,却有助于本港两个供应紧张的物业市场的发展。建议一旦通过,九龙东(启德、九龙湾及观塘)有可能在2025年与中环并列为本港的核心商业区。

利淡因素

新印花税
本港于11月再次修订印花税,把原先按不同价格向非本地居民第二套房屋征收的双倍印花税
(最高为8.5%)划一调高至15%。新税的用意在于打压炒卖,虽然短期内可减少成交量,但加重征税却无助楼价回落或改善市民的负担能力。仲量联行香港董事总经理及资本市场部主管曾焕平指出:「辣招只能减慢成交,楼市再升温只是迟早的事,对于帮助年轻买家置业,起不了任何作用,反而令二手物业更难放售。」强行压抑中产的换屋需求,减慢物业流转速度,会令市场出现缺口。曾焕平称之为肿瘤。 「当它日渐增大,总有一天会造成严重问题。」

负担能力
莱坊的年终数据提及楼价负担能力与加息将至,莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文指出利率提高50个基点,对于一个还款期20年以上的楼按,每400万便要多付1,000元利息。假如买入的物业价值1,500万,若要承造5成按揭,买家每月收入最少要有86,000元,大概只有8%的港人符合资格。过去5年先后推出了8次楼市辣招,却始终未能解决楼价高企问题。林浩文称:「这是个供求问题,加上市场资金过剩。」财富集中在最富裕的8%人口手中,形成推高楼价的一股力量。 「假如仔细观察过去5年的住宅买家,我估计有6至7成为真实用家,这亦解释了为何公屋轮候册数字超过20万人。」

好坏参半

发展商优惠
对于有能力买楼的人,发展商提供多达8至9成的按揭融资,正好迎合买家的需要,亦加速了具有稳定且高收入的潜在买家入市。这些融资方案在现时看似合理,往后对发展商及买家却可能构成风险。虽然大多数发展商拥有稳健的资产负债表及负债比率,但如银行般为买家融资始终有风险。曾焕平指:「我明白这是迫不得已的做法,若非这样做,便很难推售新项目,但这做法无疑增加了发展商的成本。」因此,本地发展商在土地投标时相当谨慎;与此同时,内地过江龙积极在本港以高价投地,间接推高楼价。

特朗普当选
特朗普当选美国总统,无疑令一众低收入家庭、女性、非裔美国人、墨西哥人、穆斯林教徒、同性恋者以至那些不认同其真正美国人主张的人感到错愕、悲哀。虽然如此,自他意外当选后,美国股市及美元表现强劲,美元汇价曾一度下跌,但只属短期波动,及后数天已收复失地,并一直升至13年高位。这对香港投资者来说是好消息,港元跟随美元转强,进一步推动因公投而变得吸引的英国物业市场,促进了日本(圆汇低水位)和欧洲物业买卖,亦增加了港人出国旅游的意欲。