楼市快讯

如何保障你的首期



根据多间地产代理大行数据,本港住宅销售量在七、八月止跌回升,豪宅市场交投回勇,中小型市场因发展商急于推盘而转旺。但销售当中只有三成来自二手市场,对部分买家来说,入市选择少之又少。

买楼要量力而为,但本港对首期订金的规限,却令不少买家感到进退两难;当一手楼价过高,买家只好退而求其次,转到二手市场。但二手市场往往需要支付更高首期,融资亦有一定难度。面对如此困局,置业梦想变得遥遥无期。

沉重负担

各个地方的物业市场所要求的首期订金也不尽相同,美国及加拿大一般为10至20%;英国约25%;新加坡为20%;澳洲低至5%;日本居民则要支付10至20 %。至于香港,撇除发展商提供优惠,一般中产买家需要支付40%至50%,是全球首期金额负担最高的市场之一。

香港金融管理局曾经表示,落实最后一轮需求管理措施,是为了保障银行体系稳定,压低楼价只是次要考虑。但有关措施令众多港人难以获批按揭。举例说,若申请者被银行视为富户,或其职业被银行视为收入不稳定,几乎可以肯定「上会」无望。高力国际香港研究及咨询部董事石峰表示:「现时在市场的都是实力买家,不够实力的闯不过按揭审查关卡。」

按现时的首期规定,一个700万元的物业需付280万首期(1,000万的物业需付500万)。
即使拿得出首期,但若其后无法上会支付余款,该笔首期会被没收。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅先生表示:「准买家需要做足资料搜集,因银行有可能估价不足。另外,资金要预留多一点,才足以应付未来利率的升幅。在进行买卖之前,应先确保有能力通过压力测试。」

改变心意

事实上,能否通过按揭审查,买家有责任为自己作评估,而预防买家入不敷支,亦是合乎经济原则,也没必要对目前的银行或销售政策提出修改。但身为网上出版社及中小企老板的Lucy,却因现行政策感到无助。她在双倍印花税(DSD)实施后考虑首次置业,为了评估自己的负担能力,她认真地检视报税表及审计报告。

她忆述:「七年以来的税后收入有超过60万,公司业务在过去五年间每年均有增长。」

她相信以当时的财政状况该可以上会,于是开始物色在她预算以内的住宅单位。 「可是没有一间银行表明她符合申请按揭资格,有一间认为我有足够收入,但对我所选的唐楼单位存有疑虑,认为楼龄太高。他们的意思是要求我选择那些倒模式的高楼大厦,才有机会获批。」

要保障买家首期免被没收,或许可修订临时买卖合约,但这样的改革又是否可行?香港现正推行业权注册制度,加强保障物业权益。但对于现时的首期订金规定,石峰认为:「政府不会在短期内对融资政策作出改变。」纪言迅亦同意改革机会不大,短期内不会出现退款,或成立第三方托管,即由第三方保管订金,视乎按揭批核及交易状况,决定金额该退回买家还是交给卖家。

他补充:「这种做法在香港难以落实,在别的地方亦不常见,因会干预市场交易制度。若发展商及业主得知政府最终会买下被没收订金的物业,他们很可能会推高楼价,而买家也会在不理会负担能力的情况下盲目入市。」

今年一月,美银美林大中华区房地产研究部主管魏志鸿接受新加坡海峡时报访问时表示,若楼价持续向下,香港金管局需要放宽按揭成数限制。他认为:「若楼价出现10至15%的调整,要求支付40%至50%首期订金是不合理的。银行对按揭成数审批相当审慎。」他预计首期订金可降至原本水平。直至七月,楼价已由2015年9月高位下跌一成,至今未见喘定。