楼市快讯

市场动力



随着中国放宽货币政策,人民币兑美元的下调幅度最终为1.9%。纵然市场忧虑中国整体经济,货币宽松措施为环球物业市场增添动力。有传中国人民银行有意令人民币进一步贬值(至3%跌幅),此举令投资者纷纷在地产市场寻找机遇,焦点放在中国物业上。

国内市场
上海仍然是受全国、亚洲以至环球各类别投资者欢迎的投资地点,自2015年6月到2016年,内地楼价升近9%,上海升33%,资产买卖成焦点。过度炽热的深圳楼市同期有近50%的升幅,冠绝全国,惟市况可否持续令人关注。

纵然机构投资者仍活跃于一线城市,但真正支撑大市复苏的却是个别地区,市况表现更佳。主要原因是综合高速铁路的发展,带旺了二、二线城市。交通网络被视为利好因素,令住在北京、上海及广州近郊地区的居民加快入市步伐,这势头一直蔓延至成都及武汉市场。其他利好因素包括货币及限购政策(一线城市除外)的松绑。

中国内地市区土地机构(ULI)首席代表Kenneth Rhee在该机构发表的2016中国房地产调查报告中表示:「扩张性财政政策、限购令以及首期成数等因素,明显推动住宅市场增长,但对于部分市场如深圳、南京及苏州,催谷力度过大,导致过度炽热。当局已因应市况重推限购令,楼市变动取决于未来政策出台。」供应过剩是中国另一问题,截至上半年,深圳有近16个月库存量,为全国最多的一线城市;二线城市则以沈阳(20)、大连(18)、西安(12)及昆明(12)最多。

正当住宅市场逐渐复苏,商务及零售市场却仍然落后。然而,受惠于资讯及科技企业对办公室的殷切需求,北京写字楼(目前每平方米约325元人民币,即每平方呎35港元)、上海(260元人民币)及深圳(230元人民币)表现理想,市况大致稳定。可是二线地区如成都(97元人民币)、重庆(100元人民币)和天津(140元人民币)却受到高库存的拖累。

库存问题同样发生在零售市场上,这边厢,香港整体旅客数字下降;那边厢,内地却有过多零售店空置。 ULI调查报告指出:「流动网上购物改变了消费模式,影响了对实体零售店的需求,过往在购物中心的租户比例,商品零售商占一半或以上,现在有些地方只占1成半至两成。」根据国家统计局数据,2016年网上销售占整体零售额约11%,达到3,400万元人民币,数字持续上升。

放眼海外
面对国内市场不隐定,内地投资者纷纷把资金转投海外,成为环球市埸的一股新动力,热潮至今仍未减退。仲量联行中国资本市场的Oscar Chan表示:「内地企业去年投资本港物业的金额达到280亿元人民币,这个数字不单反映了内地企业走向国际化,更说明了它们日益重视不同地区投资物业组合的价值。」由会德丰地产发展、位于红磡的One Harbourgate甲级写字楼项目,最近便以超过100亿元出售予中国人寿及祥祺集团;其他售予中国投资者的例子还包括在纽约及悉尼的地标项目。

香港仍然是重要的投资地区,甲级写字楼物业极具投资价值。莱坊八月研究报告指出最近正式获批的深港通(12月生效)可带动内地企业对本港写字楼的需求,特别是中环商业核心地段。中国公司普遍租用面积较少的商务空间,这趋势或会改变全球写字楼的出租模式。至于共用商业空间的出现,同为市场带来转变。

中国海外投资活动可从旅游业中反映出来,不只是中国旅客到海外旅游的庞大数字(2015年约1亿人),更大程度是同年投放在酒店项目的50亿美元投资额。亚洲与环球酒店投资趋势相反,单是2016上半年,中国酒店项目便获得2亿5千2百万美元的投资,仅次于日本及澳洲。

仲量联行在八月表示:「自英国脱欧公投,投资者开始视中国为避险天堂,始终内地市场仍能保持增长动力,反观各主要经济体动力减弱。」另一方面,内地旅游业在2015年增长25%,国际访客人次保持稳定,酒店营运商及地产商展开扩充计划,应付增长需求。其中,雅高酒店集团(AccorHotels)在中国开设旗下的 Sofitel及Novotel酒店。

仲量联行全球酒店和旅游地产并购业务董事总经理Tony Ryan表示:「全球中产阶级数字上升,特别在新兴市场,中国公司已看准酒店及旅游业务的增长动力。一些内地企业积极收购酒店管理公司,务求提供一站式综合旅游服务。」