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强势持续之零售物业市场

强势持续之零售物业市场纵然2012年之住宅物业投资市场被一致认定为动荡的一年,但在酒店与零售业却是远远超前。於2011年,香港录得4,200万人次之游客数字,是连续第三年创下历史新高,受惠於内地游客之强劲消费,香港的零售业蓬勃发展。以铜锣湾为例,尺价更是屡创新高,且成为了全球最昂贵的零售物业。内地游客带动零售业是商界近年出现的一个神话,然而,当细致地分析消费模式时,却发现除了尖沙咀外,主要带动零售消费的主要还是本地人士。仲量联行之National Director, Head of Retail ― Tom Gaffney指出:「这主要是因为供求量的驱动。以铜锣湾为例,本地消费占约60%、内地和亚洲及其他游客消费分别占15%及25%左右。我们预计在未来三数年内,铜锣湾将出现更巨大的变化,发展商的资源投放将令铜锣湾成为另一个尖沙咀,加上区内的基建及发展商把旧有资产重新装潢,目标是推动内地游客消费由15%上升至20%、30%,甚至高达40%。」

旅游业为零售业带来的增长及贡献无疑是功不可没的,这实是异常简单的连锁效应,游客消费带动土地供应量紧拙的零售物业租金上涨。而Gaffney认为这状况并没有放缓的迹象,香港各项的优势包括交通方便、免销售税及产品素质的信誉的,令她仍能保持购物天堂的美誉。此外,欧美的经济危机更是香港的福音,他说:「品牌们都定下了起码25%之目标增长,亦同时是把香港作为进驻内地市场的一个踏脚石,谁个不想在内地寻求他们的拓展美梦。」但根据世邦魏理仕首季的亚太区零售观点报告(Asia Pacific Viewpoint),除了日本之外,亚洲之零售业表现疲软,消费者抱以谨慎的态度,尽管中国及新加坡於农历年间销售额表现良好,但香港的增长比率却下降了。报告结论指出,由於零售物业之供应有限,加上她们只集中於香港及中国市场,令品牌商只能缓慢地扩展。

那麽,个人投资者如何可以涉足零售物业投资市场呢?或是只有如LVMH等之跨国企业才可致身其中?Gaffney回应:「个人或财团於零售物业投资市场均相当活跃,很多人以其个人财富购置或交易零售物业,或是筹集资金成立公司,并以公司名义购买。国际大型品牌能够负担高昂的租金,那本地商店又如何生存呢?尖沙咀、铜锣湾、中环及旺角等主要购物区的租金如箭上扬,那会否推动香港诞生第五或是第六个购物枢纽?Gaffney表示:「这是一个很好的问题。这市况未必会成就新的购物中心,反而间接地令这四个核心区之版图扩大。很多小型的零售商仍然希望在中环区选址开店,然而负担不起皇后大道中或是毕打街的铺租,所以他们会选择苏豪区、士丹利街或是威灵顿街,以三分之一的租金获得相同的曝光率及目标客户群。中环与金钟之间的差异已日渐退减,反观皇后大道西至皇后大道东将极具潜力成为全球最长的第五大道。」 此外,Gaffney补充解说地区、住宿及零售之间的共生关系。「以铜锣湾为例,她的转变是由商业大厦延至服务式住宅再而三及四星级酒店,这是主要的游客区之一,在不久的未来,服务式住宅及酒店的数量增长将令铜锣湾成为港岛中的尖沙咀。」

而下一个转型的故事主角便是旺角,Gaffney认为,朗豪坊成功地改造这小小的社区,观乎人流数量及消费能力,品牌商店可能会因尚未进驻其中而後悔。旺角的改造过程跟湾仔区很相似,纵然仍有不足之处及新旧混杂,但在五年内将变得国际都会化且拥有高档的定位;五年前已驻足之品牌应为她们的眼光及占地二万平方尺之地而感到喜悦。另一被喻为第二个商业中心的九龙湾,其新邮轮码头及零售业发展势必造就很大的演变。总括来说,香港的零售市场拥有莫大的增长空间,而这购物天堂的地位将历久不哀。